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Appartement 1 pièce

Bien expiré
VilleSaint-Cyr-sur-Loire (37)
Surface25.75m²
Coût Total71 501€
Loyer Annuel4 640€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 43 600 €
Surface : 25.75 m²
Prix au m² : 1 693,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Idéal investisseurs! En bord de Loire, idéalement situé . Appartement à rafraichir comprenant une grande pièce, une cuisine et une salle d'eau. Pour les moments de détente, une terrasse commune à la copropriété est disponible. A visiter sans tarder. Copropriété de 10 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 280.00 euros. Anne-Sophie HENAUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 845082890 - TOURS. - https://web.guy-hoquet.com/media/2209/3/200/1/BAREME+DHONORAIRE+10+2022.pdf

Ville : Saint-Cyr-sur-Loire
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37540
Coordonnées : 47.398965, 0.665738
Total : 71 501€
Prix d'acquisition : 43 600€
Travaux : 24 413€
Valeur du bien : 68 013€
Frais de notaire : 3 488€
Coût estimé : 3 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25.75m²
Loyer prédit : 15.02€/m²/mois
Fourchette : 12.95€ - 17.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 387€/mois
Loyer annuel estimé : 4640€/an
Fourchette totale : 333€ - 448€/mois
Fourchette annuelle : 4002€ - 5380€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 501€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 373,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 166,39€
Coût de l'assurance :6 256,34€
Taxe foncière : 464,01€/an
Soit par mois : 38,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 23,33€/mois
Soit par an : 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 386,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 435,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 511 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 25.75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 25.75 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 413 €(948 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 250€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1100€ = 3300€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres:3 863€
    Rénovation chambre: 25.75 m² × 150€/m² = 3862.5€, Main d'œuvre: 637.5€
  • Électricité générale:200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cyr-sur-Loire (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 640 €/an
Calcul : 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 501 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 464 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 413 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 772 €
Revenus locatifs : +4 640 €
Charges déductibles : -27 772 €
Résultat foncier Année 1 : -23 132 €(Déficit de 23 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 359 €/an
Revenus locatifs : +4 640 €
Charges déductibles : -3 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1731.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 340 €(65% de 43 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 031 €/an
Calcul : 28 340 € × 3,636% = 1 031 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 640 €27 774 €2 367 €-23 134 €21 400 €1 734 €1 734 €
24 733 €3 298 €2 304 €1 435 €--299 €
34 828 €3 232 €2 238 €1 595 €---
44 924 €3 165 €2 171 €1 759 €---
55 023 €3 095 €2 101 €1 928 €---
65 123 €3 023 €2 028 €2 100 €---
75 226 €2 948 €1 954 €2 278 €---
85 330 €2 870 €1 876 €2 460 €---
95 437 €2 790 €1 796 €2 646 €---
105 545 €2 708 €1 714 €2 838 €---
115 656 €2 622 €1 628 €3 034 €---
125 769 €2 534 €1 540 €3 235 €---
135 885 €2 442 €1 448 €3 442 €---
146 002 €2 348 €1 354 €3 655 €---
156 123 €2 250 €1 256 €3 872 €---
166 245 €2 149 €1 155 €4 096 €---
176 370 €2 045 €1 050 €4 325 €---
186 497 €1 937 €942 €4 561 €---
196 627 €1 825 €831 €4 802 €---
206 760 €1 709 €715 €5 050 €---
216 895 €1 590 €596 €5 305 €---
227 033 €1 466 €472 €5 567 €---
237 174 €1 339 €344 €5 835 €---
247 317 €1 207 €212 €6 110 €---
257 463 €1 070 €76 €6 393 €---
TOTAL148 624 €83 436 €34 166 €65 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+974 €-6 420 €+7 394 €
2+974 €0 €+974 €
3+974 €+389 €+585 €
4+974 €+528 €+446 €
5+974 €+578 €+396 €
6+974 €+630 €+344 €
7+974 €+683 €+291 €
8+974 €+738 €+236 €
9+974 €+794 €+180 €
10+974 €+851 €+123 €
11+974 €+910 €+64 €
12+974 €+971 €+3 €
13+974 €+1 033 €-59 €
14+974 €+1 096 €-122 €
15+974 €+1 162 €-188 €
16+974 €+1 229 €-255 €
17+974 €+1 298 €-324 €
18+974 €+1 368 €-394 €
19+974 €+1 441 €-467 €
20+974 €+1 515 €-541 €
21+974 €+1 592 €-618 €
22+974 €+1 670 €-696 €
23+974 €+1 750 €-776 €
24+974 €+1 833 €-859 €
25+974 €+1 918 €-944 €
Total+24 350 €+19 556 €+4 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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