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Montélimar, Centre ville

VilleMontélimar (26)
Surface57m²
Coût Total110 180€
Loyer Annuel6 137€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseurs, appartement T3 vendu loué d environ 57 m2 comprenant une spacieuse pièce de vie avec coin cuisine ouverte, 2 chambres, salle d'eau , wc . Rentabilité annuelle brute : 5400 euros . Prévoir quelques travaux de rafraichissement . A VISITER ! - https://www.agence-saint-martin.fr/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/397437.pdf

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.557939, 4.750318
Total : 110 180€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 38 360€
Valeur du bien : 104 860€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6137€/an
Fourchette totale : 395€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4744€ - 7939€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,16 €/m²
Basé sur :353 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 774 €
Prix d'achat :66 500 €
Décote à l'achat :-27 274€ (-29.1%)
Marge achat-revente :-16 406€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 941,78€
Coût de l'assurance :9 640,75€
Taxe foncière : 613,71€/an
Soit par mois : 51,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 511,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu vieillissante dans une chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais mobilier usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 360 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 unité × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur les recherches effectuées et les estimations pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 137 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 180 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 614 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 145 €
Revenus locatifs : +6 137 €
Charges déductibles : -43 145 €
Résultat foncier Année 1 : -37 008 €(Déficit de 37 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 785 €/an
Revenus locatifs : +6 137 €
Charges déductibles : -4 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15608.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 137 €43 149 €3 790 €-37 012 €21 400 €15 612 €15 612 €
26 260 €4 689 €3 690 €1 570 €--14 041 €
36 385 €4 586 €3 587 €1 799 €--12 243 €
46 513 €4 480 €3 480 €2 033 €--10 210 €
56 643 €4 369 €3 370 €2 274 €--7 936 €
66 776 €4 255 €3 255 €2 521 €--5 415 €
76 911 €4 136 €3 137 €2 775 €--2 640 €
87 050 €4 014 €3 014 €3 036 €---
97 191 €3 887 €2 887 €3 304 €---
107 334 €3 755 €2 756 €3 579 €---
117 481 €3 619 €2 620 €3 862 €---
127 631 €3 478 €2 479 €4 152 €---
137 783 €3 332 €2 333 €4 451 €---
147 939 €3 181 €2 182 €4 758 €---
158 098 €3 025 €2 026 €5 073 €---
168 260 €2 863 €1 864 €5 397 €---
178 425 €2 695 €1 696 €5 730 €---
188 593 €2 522 €1 522 €6 072 €---
198 765 €2 342 €1 343 €6 423 €---
208 941 €2 156 €1 157 €6 785 €---
219 119 €1 963 €964 €7 156 €---
229 302 €1 764 €765 €7 538 €---
239 488 €1 557 €558 €7 930 €---
249 678 €1 344 €344 €8 334 €---
259 871 €1 122 €123 €8 749 €---
TOTAL196 574 €118 285 €54 942 €78 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 289 €-6 420 €+7 709 €
2+1 289 €0 €+1 289 €
3+1 289 €0 €+1 289 €
4+1 289 €0 €+1 289 €
5+1 289 €0 €+1 289 €
6+1 289 €0 €+1 289 €
7+1 289 €0 €+1 289 €
8+1 289 €+119 €+1 170 €
9+1 289 €+991 €+298 €
10+1 289 €+1 074 €+215 €
11+1 289 €+1 159 €+130 €
12+1 289 €+1 246 €+43 €
13+1 289 €+1 335 €-46 €
14+1 289 €+1 427 €-138 €
15+1 289 €+1 522 €-233 €
16+1 289 €+1 619 €-330 €
17+1 289 €+1 719 €-430 €
18+1 289 €+1 821 €-532 €
19+1 289 €+1 927 €-638 €
20+1 289 €+2 035 €-746 €
21+1 289 €+2 147 €-858 €
22+1 289 €+2 261 €-972 €
23+1 289 €+2 379 €-1 090 €
24+1 289 €+2 500 €-1 211 €
25+1 289 €+2 625 €-1 336 €
Total+32 225 €+23 486 €+8 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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