Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 14 pièces 250 m²

VilleMézière (35)
Surface250m²
Coût Total429 900€
Loyer Annuel34 780€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+400€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 367 500 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 470 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 14 pièces 250 m²

LA MEZIERE - MONTGERVAL - Nouveauté Cogir Immobilier - Immeuble de rapport. Vous recherchez un investissement sûr, offrant une bonne rentabilité locative. Venez découvrir cet ensemble immobilier composé de 3 appartements de type 3 et d'une maison de 3 chambres. Chaque lot dispose d'un stationnement et de son propre compteur d'eau et d'électricité.

Une opportunité idéale pour un investisseur à la recherche d'un placement immobilier rentable et pérenne.

Samuel CARRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 538145525 - .

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2021

Consommation énergie primaire : 149 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 78 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 660 € et 910 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mézière
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35520
Coordonnées : 48.235313, -1.740750
Total : 429 900€
Prix d'acquisition : 367 500€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 400 500€
Frais de notaire : 29 400€
Coût estimé : 29 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 10.02€ - 13.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2898€/mois
Loyer annuel estimé : 34780€/an
Fourchette totale : 2504€ - 3355€/mois
Fourchette annuelle : 30049€ - 40257€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 785,06 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :696 265 €
Prix d'achat :367 500 €
Décote à l'achat :-328 765€ (-47.2%)
Marge achat-revente :266 365€ (38.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :429 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 083,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :125,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 209,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 190,48€
Coût de l'assurance :37 616,25€
Taxe foncière : 3 478,05€/an
Soit par mois : 289,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 898,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 498,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 supposé - salle de bain sans photo, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine anciens, réfection plomberie et électricité, carrelage et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage murs (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:19 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (20 m²) × 600€/m² = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 300€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€, Peinture (36 m²): 25€/m² × 36 = 900€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mézières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 780 €/an
Calcul : 2 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 429 900 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 505 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 560 €
Revenus locatifs : +34 780 €
Charges déductibles : -51 560 €
Résultat foncier Année 1 : -16 779 €(Déficit de 16 779 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 560 €/an
Revenus locatifs : +34 780 €
Charges déductibles : -18 560 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 221 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6079.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 367 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 238 875 €(65% de 367 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 686 €/an
Calcul : 238 875 € × 3,636% = 8 686 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 780 €51 573 €13 590 €-16 793 €10 700 €6 093 €6 093 €
235 476 €18 202 €13 220 €17 274 €---
336 186 €17 820 €12 837 €18 366 €---
436 909 €17 425 €12 442 €19 485 €---
537 647 €17 017 €12 034 €20 631 €---
638 400 €16 596 €11 613 €21 805 €---
739 168 €16 161 €11 178 €23 008 €---
839 952 €15 712 €10 729 €24 240 €---
940 751 €15 248 €10 266 €25 503 €---
1041 566 €14 770 €9 787 €26 796 €---
1142 397 €14 276 €9 293 €28 122 €---
1243 245 €13 765 €8 783 €29 480 €---
1344 110 €13 239 €8 256 €30 871 €---
1444 992 €12 695 €7 712 €32 298 €---
1545 892 €12 133 €7 150 €33 759 €---
1646 810 €11 553 €6 571 €35 256 €---
1747 746 €10 955 €5 972 €36 791 €---
1848 701 €10 337 €5 354 €38 364 €---
1949 675 €9 699 €4 716 €39 976 €---
2050 669 €9 040 €4 057 €41 629 €---
2151 682 €8 360 €3 377 €43 322 €---
2252 716 €7 657 €2 675 €45 058 €---
2353 770 €6 932 €1 950 €46 838 €---
2454 845 €6 184 €1 201 €48 662 €---
2555 942 €5 411 €428 €50 531 €---
TOTAL1 114 028 €352 758 €195 190 €761 271 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 761 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 304 €-3 210 €+10 514 €
2+7 304 €+3 354 €+3 950 €
3+7 304 €+5 510 €+1 794 €
4+7 304 €+5 845 €+1 459 €
5+7 304 €+6 189 €+1 115 €
6+7 304 €+6 541 €+763 €
7+7 304 €+6 902 €+402 €
8+7 304 €+7 272 €+32 €
9+7 304 €+7 651 €-347 €
10+7 304 €+8 039 €-735 €
11+7 304 €+8 437 €-1 133 €
12+7 304 €+8 844 €-1 540 €
13+7 304 €+9 261 €-1 957 €
14+7 304 €+9 689 €-2 385 €
15+7 304 €+10 128 €-2 824 €
16+7 304 €+10 577 €-3 273 €
17+7 304 €+11 037 €-3 733 €
18+7 304 €+11 509 €-4 205 €
19+7 304 €+11 993 €-4 689 €
20+7 304 €+12 489 €-5 185 €
21+7 304 €+12 997 €-5 693 €
22+7 304 €+13 517 €-6 213 €
23+7 304 €+14 051 €-6 747 €
24+7 304 €+14 598 €-7 294 €
25+7 304 €+15 159 €-7 855 €
Total+182 600 €+228 381 €+-45 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →