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immeuble vente doue en anjou 149m2

VilleDoué-la-Fontaine (49)
Surface149m²
Coût Total194 880€
Loyer Annuel16 155€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 906,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble comprenant 3 appartements situé en plein cœur de Doué-la-Fontaine (Doué en Anjou)

2 appartements T3 d'environ 60m2 au 1er et au 2ème étage 1 appartement T2 d'environ 35m2 au 3ème étage mansardé

Le commerce qui est au rez-de-chaussée appartient à un autre propriétaire, il ne fais pas partie de la vente.

Ils sont actuellement vide de locataire i

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Eva Vallee mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 889949285, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Doué-la-Fontaine
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49700
Total : 194 880€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 49 080€
Valeur du bien : 184 080€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16155€/an
Fourchette totale : 1070€ - 1693€/mois
Fourchette annuelle : 12843€ - 20320€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 195,12 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :178 073 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-43 073€ (-24.2%)
Marge achat-revente :-16 807€ (-9.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :953,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :77,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 031,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 261,44€
Coût de l'assurance :23 385,60€
Taxe foncière : 1 615,46€/an
Soit par mois : 134,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 346,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation pour 149 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et mise à jour des fixtures
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état visible très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 080 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (coût moyen pour installation) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries - Fenêtres:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1100€ = 16500€ (prix moyen incluant pose) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant pose et électroménager) incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (prix moyen incluant tous les travaux) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol:4 180€
    Peinture murs et rafraîchissement: 22 m² × 30€ = 660€, Parquet flottant: 22 m² × 60€ = 1320€, Main d'œuvre: 220€ = 2200€.
  • Salon - Rénovation légère:2 700€
    Peinture murs: 30 m² × 30€ = 900€, Main d'œuvre: 900€ = 1800€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Doué-la-Fontaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 155 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 880 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 935 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 960 €
Revenus locatifs : +16 155 €
Charges déductibles : -57 960 €
Résultat foncier Année 1 : -41 805 €(Déficit de 41 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 880 €/an
Revenus locatifs : +16 155 €
Charges déductibles : -8 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20405.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 155 €57 966 €6 335 €-41 811 €21 400 €20 411 €20 411 €
216 478 €8 715 €6 164 €7 763 €--12 649 €
316 807 €8 539 €5 988 €8 269 €--4 380 €
417 143 €8 356 €5 806 €8 787 €---
517 486 €8 168 €5 617 €9 318 €---
617 836 €7 973 €5 422 €9 863 €---
718 193 €7 772 €5 221 €10 421 €---
818 557 €7 564 €5 013 €10 992 €---
918 928 €7 349 €4 799 €11 578 €---
1019 306 €7 127 €4 577 €12 179 €---
1119 692 €6 898 €4 347 €12 794 €---
1220 086 €6 661 €4 110 €13 425 €---
1320 488 €6 416 €3 865 €14 072 €---
1420 898 €6 163 €3 612 €14 735 €---
1521 316 €5 901 €3 350 €15 415 €---
1621 742 €5 631 €3 080 €16 111 €---
1722 177 €5 351 €2 800 €16 826 €---
1822 620 €5 062 €2 512 €17 558 €---
1923 073 €4 764 €2 213 €18 309 €---
2023 534 €4 456 €1 905 €19 079 €---
2124 005 €4 137 €1 586 €19 868 €---
2224 485 €3 808 €1 257 €20 677 €---
2324 975 €3 467 €916 €21 507 €---
2425 474 €3 116 €565 €22 359 €---
2525 984 €2 752 €201 €23 231 €---
TOTAL517 438 €204 114 €91 261 €313 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 392 €-6 420 €+9 812 €
2+3 392 €0 €+3 392 €
3+3 392 €0 €+3 392 €
4+3 392 €+1 322 €+2 070 €
5+3 392 €+2 795 €+597 €
6+3 392 €+2 959 €+433 €
7+3 392 €+3 126 €+266 €
8+3 392 €+3 298 €+94 €
9+3 392 €+3 473 €-81 €
10+3 392 €+3 654 €-262 €
11+3 392 €+3 838 €-446 €
12+3 392 €+4 028 €-636 €
13+3 392 €+4 222 €-830 €
14+3 392 €+4 421 €-1 029 €
15+3 392 €+4 624 €-1 232 €
16+3 392 €+4 833 €-1 441 €
17+3 392 €+5 048 €-1 656 €
18+3 392 €+5 267 €-1 875 €
19+3 392 €+5 493 €-2 101 €
20+3 392 €+5 724 €-2 332 €
21+3 392 €+5 960 €-2 568 €
22+3 392 €+6 203 €-2 811 €
23+3 392 €+6 452 €-3 060 €
24+3 392 €+6 708 €-3 316 €
25+3 392 €+6 969 €-3 577 €
Total+84 800 €+93 997 €+-9 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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