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Appartement 3 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleTremblay-en-France (93)
Surface52m²
Coût Total141 300€
Loyer Annuel10 414€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 403,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 52 m²

Appartement dans une petite copropriété de type F3 de 51.50m2 comprenant une entrée,un salon avec cuisine aménagée,2 chambres,salle d'eau,wc situé au premier et dernier étage.Cet appartement a un accès privatif.Vendu loué avec un loyer de 750EUR,compteur eau et gaz individuel.Rare dans le secteur. Taxe foncière:1020EUR A 3 minutes de la gare RER B Vert Galant.

Surface : 52 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/11/2025

Consommation énergie primaire : 307 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Tremblay-en-France
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93290
Coordonnées : 48.938374, 2.582943
Total : 141 300€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 131 300€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.91€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10414€/an
Fourchette totale : 723€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 8678€ - 12498€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 010,42 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 542 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-31 542€ (-20.1%)
Marge achat-revente :15 242€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,99€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 741,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 273,35€
Coût de l'assurance :15 896,25€
Taxe foncière : 1 020,00€/an
Soit par mois : 85,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 867,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 300€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6300€ = 6300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 414 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 300 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 488 €
Revenus locatifs : +10 414 €
Charges déductibles : -12 488 €
Résultat foncier Année 1 : -2 074 €(Déficit de 2 074 €)
Imputable sur revenu global : 2 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 188 €/an
Revenus locatifs : +10 414 €
Charges déductibles : -6 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 226 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 414 €12 493 €4 537 €-2 079 €2 079 €--
210 623 €6 070 €4 414 €4 553 €---
310 835 €5 943 €4 287 €4 892 €---
411 052 €5 812 €4 156 €5 240 €---
511 273 €5 676 €4 021 €5 596 €---
611 498 €5 536 €3 881 €5 962 €---
711 728 €5 392 €3 736 €6 336 €---
811 963 €5 243 €3 587 €6 720 €---
912 202 €5 088 €3 432 €7 114 €---
1012 446 €4 929 €3 273 €7 517 €---
1112 695 €4 764 €3 108 €7 931 €---
1212 949 €4 594 €2 938 €8 355 €---
1313 208 €4 419 €2 763 €8 789 €---
1413 472 €4 237 €2 581 €9 235 €---
1513 742 €4 050 €2 394 €9 692 €---
1614 016 €3 856 €2 200 €10 160 €---
1714 297 €3 656 €2 000 €10 640 €---
1814 583 €3 450 €1 794 €11 133 €---
1914 874 €3 236 €1 580 €11 638 €---
2015 172 €3 016 €1 360 €12 156 €---
2115 475 €2 788 €1 132 €12 687 €---
2215 785 €2 553 €897 €13 232 €---
2316 100 €2 310 €654 €13 791 €---
2416 422 €2 059 €403 €14 364 €---
2516 751 €1 799 €144 €14 951 €---
TOTAL333 575 €112 970 €65 273 €220 605 €2 079 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 624 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-624 €+2 811 €
2+2 187 €+1 366 €+821 €
3+2 187 €+1 468 €+719 €
4+2 187 €+1 572 €+615 €
5+2 187 €+1 679 €+508 €
6+2 187 €+1 789 €+398 €
7+2 187 €+1 901 €+286 €
8+2 187 €+2 016 €+171 €
9+2 187 €+2 134 €+53 €
10+2 187 €+2 255 €-68 €
11+2 187 €+2 379 €-192 €
12+2 187 €+2 506 €-319 €
13+2 187 €+2 637 €-450 €
14+2 187 €+2 770 €-583 €
15+2 187 €+2 908 €-721 €
16+2 187 €+3 048 €-861 €
17+2 187 €+3 192 €-1 005 €
18+2 187 €+3 340 €-1 153 €
19+2 187 €+3 491 €-1 304 €
20+2 187 €+3 647 €-1 460 €
21+2 187 €+3 806 €-1 619 €
22+2 187 €+3 970 €-1 783 €
23+2 187 €+4 137 €-1 950 €
24+2 187 €+4 309 €-2 122 €
25+2 187 €+4 485 €-2 298 €
Total+54 675 €+66 182 €+-11 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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