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Appartement à vendre

VilleHyères (83)
Surface82m²
Coût Total201 000€
Loyer Annuel13 973€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 134,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Belle vue, Exposition ouest

Hyères-les-Palmiers - Proche de la gare, dans une copropriété sécurisée avec parking collectif, venez découvrir cet appartement traversant de type 4 de 75m2 au 3ème étage surélevé sans ascenseur avec une magnifique vue dégagée. Il dispose d'une cave, d'un balcon avec vue dégagée, d'un séjour, de 3 chambres, d'une cuisine séparée donnant sur une loggia fermée de 7m2, d'une salle de bains et de Wc indépendants. L'appartement bénéficie du double vitrage et de la climatisation réversible dans le séjour et deuxx chambres. Possibilité d'achat d'un garage en SUS. Charges 207€ par mois comprenant le chauffage, l'eau chaude/froide, les esapces verts et les communs. Taxe foncière : 1542€ Contact direct : Théo Nobili -

Ville : Hyères
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83400
Coordonnées : 43.104852, 6.119156
Total : 201 000€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 187 000€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 14.20€/m²/mois
Fourchette : 11.03€ - 18.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13973€/an
Fourchette totale : 905€ - 1499€/mois
Fourchette annuelle : 10858€ - 17984€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 762,5 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 525 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-133 525€ (-43.3%)
Marge achat-revente :107 525€ (34.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :60,30€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 064,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 229,60€
Coût de l'assurance :18 090,00€
Taxe foncière : 1 542,00€/an
Soit par mois : 128,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 207,00€/mois
Soit par an : 2 484,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 164,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(146 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 973 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 542 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 484 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 656 €
Revenus locatifs : +13 973 €
Charges déductibles : -23 656 €
Résultat foncier Année 1 : -9 683 €(Déficit de 9 683 €)
Imputable sur revenu global : 9 683 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 656 €/an
Revenus locatifs : +13 973 €
Charges déductibles : -11 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 317 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 973 €23 663 €6 913 €-9 690 €9 690 €--
214 253 €11 481 €6 732 €2 772 €---
314 538 €11 293 €6 544 €3 245 €---
414 829 €11 099 €6 349 €3 730 €---
515 125 €10 897 €6 148 €4 228 €---
615 428 €10 688 €5 939 €4 739 €---
715 736 €10 472 €5 723 €5 264 €---
816 051 €10 249 €5 499 €5 802 €---
916 372 €10 017 €5 267 €6 355 €---
1016 700 €9 777 €5 028 €6 922 €---
1117 034 €9 529 €4 779 €7 505 €---
1217 374 €9 272 €4 522 €8 102 €---
1317 722 €9 006 €4 256 €8 716 €---
1418 076 €8 730 €3 981 €9 346 €---
1518 438 €8 445 €3 695 €9 993 €---
1618 806 €8 149 €3 400 €10 657 €---
1719 183 €7 844 €3 094 €11 339 €---
1819 566 €7 527 €2 777 €12 039 €---
1919 957 €7 199 €2 450 €12 758 €---
2020 357 €6 860 €2 110 €13 497 €---
2120 764 €6 508 €1 759 €14 256 €---
2221 179 €6 144 €1 395 €15 035 €---
2321 603 €5 768 €1 018 €15 835 €---
2422 035 €5 378 €628 €16 657 €---
2522 475 €4 974 €224 €17 502 €---
TOTAL447 573 €230 970 €100 230 €216 604 €9 690 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 907 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 604 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 934 €-2 907 €+5 841 €
2+2 934 €+831 €+2 103 €
3+2 934 €+973 €+1 961 €
4+2 934 €+1 119 €+1 815 €
5+2 934 €+1 268 €+1 666 €
6+2 934 €+1 422 €+1 512 €
7+2 934 €+1 579 €+1 355 €
8+2 934 €+1 741 €+1 193 €
9+2 934 €+1 907 €+1 027 €
10+2 934 €+2 077 €+857 €
11+2 934 €+2 251 €+683 €
12+2 934 €+2 431 €+503 €
13+2 934 €+2 615 €+319 €
14+2 934 €+2 804 €+130 €
15+2 934 €+2 998 €-64 €
16+2 934 €+3 197 €-263 €
17+2 934 €+3 402 €-468 €
18+2 934 €+3 612 €-678 €
19+2 934 €+3 828 €-894 €
20+2 934 €+4 049 €-1 115 €
21+2 934 €+4 277 €-1 343 €
22+2 934 €+4 510 €-1 576 €
23+2 934 €+4 751 €-1 817 €
24+2 934 €+4 997 €-2 063 €
25+2 934 €+5 251 €-2 317 €
Total+73 350 €+64 981 €+8 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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