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Maison 3 pièces 50 m²

VilleLherm (46)
Surface50m²
Coût Total98 200€
Loyer Annuel4 245€
Rentabilité4.32%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 50 m² - Maison de bourg de 3 pièces principales

Située à 10 minutes de toutes commodités, découvrez cette maison de bourg en pierre. Elle se compose d'un séjour/cuisine, une chambre, un bureau, salle d'eau avec WC. Cette maison mitoyenne en pierre offre un beau potentiel de rénovation pour les amateurs de l'ancien et les investisseurs. Honoraires à charge acquéreur : 12.5% Référence annonce : 446-9960W Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2025 Prix hors honoraires : 40 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 334 € et 1 806 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lherm
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46150
Coordonnées : 44.557970, 1.238293
Total : 98 200€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 94 600€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 354€/mois
Loyer annuel estimé : 4245€/an
Fourchette totale : 280€ - 447€/mois
Fourchette annuelle : 3357€ - 5367€/an
Rentabilité brute :4.32%
Fourchette de rentabilité :3.42% - 5.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 740,63 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :87 032 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-42 032€ (-48.3%)
Marge achat-revente :-11 168€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 508,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 674,80€
Coût de l'assurance :8 592,50€
Taxe foncière : 424,47€/an
Soit par mois : 35,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 353,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, sol et électricité
Quantité: salon complet (~15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre sans photo, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(992 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et installation)
  • Isolation:4 000€
    Isolation toiture/combles: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (inclut matériel et installation)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (inclut matériel et installation)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (~10 m²) × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (~4 m²) × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et installation)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (inclut matériel et installation)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (inclut matériel et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lherm (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 245 €/an
Calcul : 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 538 €
Revenus locatifs : +4 245 €
Charges déductibles : -53 538 €
Résultat foncier Année 1 : -49 293 €(Déficit de 49 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 938 €/an
Revenus locatifs : +4 245 €
Charges déductibles : -3 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 307 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27893.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 245 €53 541 €3 173 €-49 296 €21 400 €27 896 €27 896 €
24 330 €3 855 €3 087 €475 €--27 422 €
34 416 €3 767 €2 998 €650 €--26 772 €
44 505 €3 675 €2 907 €829 €--25 942 €
54 595 €3 581 €2 812 €1 014 €--24 928 €
64 687 €3 483 €2 715 €1 204 €--23 725 €
74 780 €3 382 €2 614 €1 398 €--22 326 €
84 876 €3 278 €2 509 €1 598 €--20 728 €
94 973 €3 170 €2 402 €1 803 €--18 925 €
105 073 €3 059 €2 290 €2 014 €--16 910 €
115 174 €2 944 €2 175 €2 231 €--14 680 €
125 278 €2 825 €2 057 €2 453 €---
135 383 €2 702 €1 934 €2 681 €---
145 491 €2 575 €1 807 €2 916 €---
155 601 €2 444 €1 676 €3 157 €---
165 713 €2 309 €1 541 €3 404 €---
175 827 €2 169 €1 401 €3 658 €---
185 944 €2 024 €1 256 €3 919 €---
196 063 €1 875 €1 107 €4 188 €---
206 184 €1 721 €952 €4 463 €---
216 307 €1 561 €793 €4 746 €---
226 434 €1 396 €628 €5 037 €---
236 562 €1 226 €458 €5 336 €---
246 694 €1 050 €282 €5 643 €---
256 827 €869 €101 €5 959 €---
TOTAL135 960 €114 479 €45 675 €21 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+891 €-6 420 €+7 311 €
2+891 €0 €+891 €
3+891 €0 €+891 €
4+891 €0 €+891 €
5+891 €0 €+891 €
6+891 €0 €+891 €
7+891 €0 €+891 €
8+891 €0 €+891 €
9+891 €0 €+891 €
10+891 €0 €+891 €
11+891 €0 €+891 €
12+891 €+736 €+155 €
13+891 €+804 €+87 €
14+891 €+875 €+16 €
15+891 €+947 €-56 €
16+891 €+1 021 €-130 €
17+891 €+1 097 €-206 €
18+891 €+1 176 €-285 €
19+891 €+1 256 €-365 €
20+891 €+1 339 €-448 €
21+891 €+1 424 €-533 €
22+891 €+1 511 €-620 €
23+891 €+1 601 €-710 €
24+891 €+1 693 €-802 €
25+891 €+1 788 €-897 €
Total+22 275 €+10 848 €+11 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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