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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface110m²
Coût Total145 012€
Loyer Annuel10 427€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 215 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 829,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 110 m², 7 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette

Dans Saint-Girons, proche de tous commerces, maison de ville à restaurer offrant de belles possibilités notamment avec son grand local commercial pouvant également être transformé en garage. Cette maison de Type 6 dispose d'un vaste grenier ainsi que d'une cave.

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.981340, 1.180910
Total : 145 012€
Prix d'acquisition : 91 215€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 137 715€
Frais de notaire : 7 297€
Coût estimé : 7 297€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10427€/an
Fourchette totale : 662€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 7944€ - 13686€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 012€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 758,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 987,54€
Coût de l'assurance :12 688,55€
Taxe foncière : 1 042,71€/an
Soit par mois : 86,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 868,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - moquette usée et murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 427 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 012 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 889 €
Revenus locatifs : +10 427 €
Charges déductibles : -52 889 €
Résultat foncier Année 1 : -42 462 €(Déficit de 42 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 389 €/an
Revenus locatifs : +10 427 €
Charges déductibles : -6 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 038 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21062.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 215 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 290 €(65% de 91 215 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 156 €/an
Calcul : 59 290 € × 3,636% = 2 156 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 427 €52 894 €4 844 €-42 467 €21 400 €21 067 €21 067 €
210 636 €6 265 €4 715 €4 371 €--16 696 €
310 848 €6 131 €4 581 €4 717 €--11 979 €
411 065 €5 994 €4 443 €5 072 €--6 907 €
511 287 €5 851 €4 301 €5 436 €--1 472 €
611 512 €5 703 €4 153 €5 809 €---
711 743 €5 551 €4 000 €6 192 €---
811 977 €5 393 €3 842 €6 585 €---
912 217 €5 229 €3 679 €6 988 €---
1012 461 €5 060 €3 510 €7 401 €---
1112 711 €4 886 €3 335 €7 825 €---
1212 965 €4 705 €3 155 €8 260 €---
1313 224 €4 518 €2 968 €8 706 €---
1413 489 €4 325 €2 774 €9 164 €---
1513 758 €4 125 €2 574 €9 634 €---
1614 033 €3 918 €2 368 €10 116 €---
1714 314 €3 704 €2 154 €10 610 €---
1814 600 €3 483 €1 932 €11 118 €---
1914 892 €3 254 €1 704 €11 639 €---
2015 190 €3 017 €1 467 €12 173 €---
2115 494 €2 772 €1 222 €12 722 €---
2215 804 €2 519 €969 €13 285 €---
2316 120 €2 257 €707 €13 863 €---
2416 442 €1 986 €436 €14 457 €---
2516 771 €1 706 €155 €15 066 €---
TOTAL333 983 €155 244 €69 988 €178 739 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-6 420 €+8 610 €
2+2 190 €0 €+2 190 €
3+2 190 €0 €+2 190 €
4+2 190 €0 €+2 190 €
5+2 190 €0 €+2 190 €
6+2 190 €+1 301 €+889 €
7+2 190 €+1 858 €+332 €
8+2 190 €+1 975 €+215 €
9+2 190 €+2 096 €+94 €
10+2 190 €+2 220 €-30 €
11+2 190 €+2 347 €-157 €
12+2 190 €+2 478 €-288 €
13+2 190 €+2 612 €-422 €
14+2 190 €+2 749 €-559 €
15+2 190 €+2 890 €-700 €
16+2 190 €+3 035 €-845 €
17+2 190 €+3 183 €-993 €
18+2 190 €+3 335 €-1 145 €
19+2 190 €+3 492 €-1 302 €
20+2 190 €+3 652 €-1 462 €
21+2 190 €+3 817 €-1 627 €
22+2 190 €+3 986 €-1 796 €
23+2 190 €+4 159 €-1 969 €
24+2 190 €+4 337 €-2 147 €
25+2 190 €+4 520 €-2 330 €
Total+54 750 €+53 622 €+1 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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