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Détails du bien

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface50m²
Coût Total125 150€
Loyer Annuel10 124€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T2 A vendre

Découvrez ce superbe appartement T2 situé au deuxième étage, offrant confort, luminosité et cadre de vie privilégié. Il se compose d'une agréable pièce de vie, d'une cuisine fonctionnelle, d'une chambre, ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

Vous profiterez également d'un cellier situé sur le palier, idéal pour un espace de stockage supplémentaire, ainsi que d'un garage permettant de multiples rangements, un véritable atout au quotidien. Les charges de copropriété s'élèvent à 2 000 € par an et la taxe foncière est de 820 € par an.

Un bien complet, pratique et agréable à vivre, idéal pour un premier achat ou un investissement.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Total : 125 150€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 27 950€
Valeur du bien : 117 950€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 16.87€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 20.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10124€/an
Fourchette totale : 679€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8150€ - 12576€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 401,49€
Coût de l'assurance :10 950,63€
Taxe foncière : 820,00€/an
Soit par mois : 68,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 843,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 950 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 100€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 3800€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant mise à jour des éléments et électroménager)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 124 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 150 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 384 €
Revenus locatifs : +10 124 €
Charges déductibles : -35 384 €
Résultat foncier Année 1 : -25 260 €(Déficit de 25 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 434 €/an
Revenus locatifs : +10 124 €
Charges déductibles : -7 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3860.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 124 €35 388 €4 180 €-25 264 €21 400 €3 864 €3 864 €
210 327 €7 327 €4 069 €3 000 €--864 €
310 533 €7 212 €3 954 €3 321 €---
410 744 €7 093 €3 835 €3 651 €---
510 959 €6 970 €3 712 €3 989 €---
611 178 €6 842 €3 584 €4 336 €---
711 401 €6 710 €3 452 €4 691 €---
811 629 €6 574 €3 316 €5 055 €---
911 862 €6 433 €3 175 €5 429 €---
1012 099 €6 287 €3 029 €5 812 €---
1112 341 €6 137 €2 879 €6 205 €---
1212 588 €5 981 €2 723 €6 607 €---
1312 840 €5 819 €2 561 €7 020 €---
1413 097 €5 653 €2 394 €7 444 €---
1513 359 €5 480 €2 222 €7 879 €---
1613 626 €5 301 €2 043 €8 324 €---
1713 898 €5 117 €1 859 €8 782 €---
1814 176 €4 926 €1 668 €9 250 €---
1914 460 €4 728 €1 470 €9 732 €---
2014 749 €4 524 €1 266 €10 225 €---
2115 044 €4 313 €1 055 €10 731 €---
2215 345 €4 094 €836 €11 251 €---
2315 652 €3 868 €610 €11 784 €---
2415 965 €3 634 €376 €12 331 €---
2516 284 €3 392 €134 €12 892 €---
TOTAL324 279 €169 803 €60 401 €154 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 126 €-6 420 €+8 546 €
2+2 126 €0 €+2 126 €
3+2 126 €+737 €+1 389 €
4+2 126 €+1 095 €+1 031 €
5+2 126 €+1 197 €+929 €
6+2 126 €+1 301 €+825 €
7+2 126 €+1 407 €+719 €
8+2 126 €+1 517 €+609 €
9+2 126 €+1 629 €+497 €
10+2 126 €+1 744 €+382 €
11+2 126 €+1 861 €+265 €
12+2 126 €+1 982 €+144 €
13+2 126 €+2 106 €+20 €
14+2 126 €+2 233 €-107 €
15+2 126 €+2 364 €-238 €
16+2 126 €+2 497 €-371 €
17+2 126 €+2 634 €-508 €
18+2 126 €+2 775 €-649 €
19+2 126 €+2 919 €-793 €
20+2 126 €+3 068 €-942 €
21+2 126 €+3 219 €-1 093 €
22+2 126 €+3 375 €-1 249 €
23+2 126 €+3 535 €-1 409 €
24+2 126 €+3 699 €-1 573 €
25+2 126 €+3 868 €-1 742 €
Total+53 150 €+46 343 €+6 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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