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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface62m²
Coût Total146 120€
Loyer Annuel9 973€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 677,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/14 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Belle vue, Alarme, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

À Nantes, dans le quartier Bellevue, découvrez cet appartement T3 lumineux de 62 m² situé au 10 € étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée et bien entretenue. Grâce à sa hauteur, il bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la journée ainsi que d'une vue dégagée sans vis-à-vis.

L'appartement se compose d'une entrée, d'un séjour spacieux ouvrant sur un agréable balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle de bains et de WC séparés. Une cave et une place de stationnement privative viennent compléter ce bien.

À proximité immédiate des commerces, écoles, transports en commun (tramway et bus) et espaces verts, ce bien offre un cadre de vie pratique et agréable. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 873 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2200 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 104 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Thomas LE GENDRE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 944966886

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.206085, -1.609166
Total : 146 120€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 137 800€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9973€/an
Fourchette totale : 627€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 7524€ - 13219€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 907,69 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 277 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-14 277€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-27 843€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 039,28€
Coût de l'assurance :12 785,50€
Taxe foncière : 997,26€/an
Soit par mois : 83,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 831,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 042,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture des murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier selon les spécificités du projet et les matériaux choisis.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 973 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 602 €
Revenus locatifs : +9 973 €
Charges déductibles : -42 602 €
Résultat foncier Année 1 : -32 630 €(Déficit de 32 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 802 €/an
Revenus locatifs : +9 973 €
Charges déductibles : -8 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11229.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 973 €42 607 €5 098 €-32 635 €21 400 €11 235 €11 235 €
210 172 €8 674 €4 965 €1 498 €--9 737 €
310 375 €8 536 €4 828 €1 839 €--7 897 €
410 583 €8 394 €4 685 €2 189 €--5 708 €
510 795 €8 246 €4 537 €2 549 €--3 159 €
611 011 €8 092 €4 384 €2 918 €--241 €
711 231 €7 934 €4 225 €3 297 €---
811 455 €7 769 €4 061 €3 686 €---
911 684 €7 599 €3 891 €4 085 €---
1011 918 €7 423 €3 714 €4 495 €---
1112 156 €7 240 €3 531 €4 916 €---
1212 400 €7 051 €3 342 €5 349 €---
1312 648 €6 855 €3 146 €5 793 €---
1412 901 €6 652 €2 943 €6 249 €---
1513 159 €6 441 €2 733 €6 717 €---
1613 422 €6 224 €2 515 €7 198 €---
1713 690 €5 998 €2 289 €7 692 €---
1813 964 €5 764 €2 055 €8 200 €---
1914 243 €5 522 €1 813 €8 721 €---
2014 528 €5 271 €1 562 €9 257 €---
2114 819 €5 011 €1 302 €9 808 €---
2215 115 €4 742 €1 033 €10 373 €---
2315 417 €4 463 €754 €10 954 €---
2415 726 €4 174 €465 €11 552 €---
2516 040 €3 875 €166 €12 165 €---
TOTAL319 424 €200 556 €74 039 €118 868 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 094 €-6 420 €+8 514 €
2+2 094 €0 €+2 094 €
3+2 094 €0 €+2 094 €
4+2 094 €0 €+2 094 €
5+2 094 €0 €+2 094 €
6+2 094 €0 €+2 094 €
7+2 094 €+917 €+1 177 €
8+2 094 €+1 106 €+988 €
9+2 094 €+1 226 €+868 €
10+2 094 €+1 349 €+745 €
11+2 094 €+1 475 €+619 €
12+2 094 €+1 605 €+489 €
13+2 094 €+1 738 €+356 €
14+2 094 €+1 875 €+219 €
15+2 094 €+2 015 €+79 €
16+2 094 €+2 159 €-65 €
17+2 094 €+2 308 €-214 €
18+2 094 €+2 460 €-366 €
19+2 094 €+2 616 €-522 €
20+2 094 €+2 777 €-683 €
21+2 094 €+2 942 €-848 €
22+2 094 €+3 112 €-1 018 €
23+2 094 €+3 286 €-1 192 €
24+2 094 €+3 466 €-1 372 €
25+2 094 €+3 650 €-1 556 €
Total+52 350 €+35 660 €+16 690 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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