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Appartement 5 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface84
Coût Total191 170
Loyer Annuel11 253
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 595,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 84 m²

Cet appartement situé à Besançon présente une superficie habitable de 84 m². Il se compose de 6 pièces, dont 4 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est indépendante, aménagée et équipée. Le bien dispose également de deux balcons dont un orienté Citadelle et est situé au 6ème étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, en bon état général. Le chauffage est alimenté au gaz de ville.

L'emplacement de cet appartement est idéal proche place Leclerc, centre ville et jules HAAG, avec une proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports en commun. La construction de l'immeuble date de 1969, avec un ravalement effectué en 2018, ce qui assure une bonne maintenance. Un espace de stationnement extérieur et sécurisé est dédié à la copropriété, ajoutant à la praticité de ce bien. Bien en bon état qui sera idèal pour une famille ou un investissement de colocation

Surface : 84 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.303530, 6.044414
Total : 191 170
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 46 450
Valeur du bien : 180 450
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11253€/an
Fourchette totale : 734€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8813€ - 14369€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :932,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 986,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 613,78
Coût de l'assurance :16 249,45
Taxe foncière : 1 125,32€/an
Soit par mois : 93,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 937,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 84 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante dans certaines chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 450(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4700€ = 4700€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 050
    Peinture chambres: 42 m² × 25€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 170 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 125 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 377
Revenus locatifs : +11 253
Charges déductibles : -54 377
Résultat foncier Année 1 : -43 123(Déficit de 43 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 723
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 927 €/an
Revenus locatifs : +11 253
Charges déductibles : -7 927
Résultat foncier Années 2+ : 3 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21723.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 25354 3836 157-43 13021 400 €21 730 €21 730 €
211 4787 7665 9913 712--18 017 €
311 7087 5945 8194 114--13 904 €
411 9427 4165 6414 526--9 378 €
512 1817 2335 4574 948--4 430 €
612 4247 0435 2675 382---
712 6736 8475 0715 826---
812 9266 6444 8696 282---
913 1856 4354 6606 750---
1013 4496 2194 4447 230---
1113 7185 9964 2207 722---
1213 9925 7653 9908 227---
1314 2725 5273 7518 745---
1414 5575 2803 5059 277---
1514 8485 0263 2519 822---
1615 1454 7632 98810 382---
1715 4484 4922 71610 956---
1815 7574 2112 43611 546---
1916 0723 9222 14612 151---
2016 3943 6221 84712 771---
2116 7223 3131 53813 409---
2217 0562 9941 21814 062---
2317 3972 66488814 734---
2417 7452 32354715 422---
2518 1001 97019516 130---
TOTAL360 442179 44688 614180 99621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 996
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 363-6 420+8 783
2+2 3630+2 363
3+2 3630+2 363
4+2 3630+2 363
5+2 3630+2 363
6+2 363+286+2 077
7+2 363+1 748+615
8+2 363+1 885+478
9+2 363+2 025+338
10+2 363+2 169+194
11+2 363+2 317+46
12+2 363+2 468-105
13+2 363+2 624-261
14+2 363+2 783-420
15+2 363+2 947-584
16+2 363+3 115-752
17+2 363+3 287-924
18+2 363+3 464-1 101
19+2 363+3 645-1 282
20+2 363+3 831-1 468
21+2 363+4 023-1 660
22+2 363+4 219-1 856
23+2 363+4 420-2 057
24+2 363+4 627-2 264
25+2 363+4 839-2 476
Total+59 075+54 299+4 776
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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