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Appartement 3 pièces refait à neuf

VilleSens (89)
Surface71m²
Coût Total135 100€
Loyer Annuel10 411€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 112 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 584,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vous cherchez un appartement clé en main, lumineux et bien situé ? Ne cherchez plus !

👉 71 m² entièrement rénovés, aucun travaux à prévoir 👉 Idéal premier achat ou investissement locatif rentable

💥 Ce que vous allez aimer : ✔️ Séjour lumineux avec accès balcon ✔️ Cuisine moderne aménagée ✔️ 2 belles chambres ✔️ Salle d’eau refaite à neuf ✔️ WC séparés ✔️ Rangements pratiques dès l’entrée

🚀 Les gros + : ⭐ Balcon agréable pour profiter de l’extérieur ⭐ Place de parking incluse ⭐ Cave privative ⭐ Résidence sécurisée (digicode + badge) ⭐ Immeuble avec ascenseur ⭐ Quartier recherché, proche commerces, écoles, lycée et hôpital

💰 Prix : 112500€ 💼 Charges : 1 920 €/an 🏢 Copropriété : 66 lots – aucune procédure

📍 Emplacement idéal à Sens (quartier Sainte-Béate)

⚡ Opportunité rare à ce prix ! Parfait pour habiter ou investir sans se compliquer la vie.

Contact possible par leboncoin et téléphone par écrit svp

Ville : Sens
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.201010, 3.302070
Total : 135 100€
Prix d'acquisition : 112 500€
Travaux : 13 600€
Valeur du bien : 126 100€
Frais de notaire : 9 000€
Coût estimé : 9 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.92€ - 15.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10411€/an
Fourchette totale : 704€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 8448€ - 12830€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 668,75 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 481 €
Prix d'achat :112 500 €
Décote à l'achat :-5 981€ (-5.0%)
Marge achat-revente :-16 619€ (-14.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 707,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 635,56€
Coût de l'assurance :11 483,50€
Taxe foncière : 1 041,09€/an
Soit par mois : 86,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 867,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et du plan de travail pour moderniser la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 600 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 900€
    Cuisine complète: 1 × 9400€ = 9400€ (électroménager et plan de travail inclus), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:240€
    Peinture murs: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 80€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 28€/m² = 560€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 555 €
Revenus locatifs : +10 411 €
Charges déductibles : -21 555 €
Résultat foncier Année 1 : -11 144 €(Déficit de 11 144 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 444 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 955 €/an
Revenus locatifs : +10 411 €
Charges déductibles : -7 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 456 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 444.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125 €(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 411 €21 560 €4 539 €-11 149 €10 700 €449 €449 €
210 619 €7 839 €4 419 €2 780 €---
310 832 €7 715 €4 294 €3 117 €---
411 048 €7 586 €4 165 €3 463 €---
511 269 €7 452 €4 032 €3 817 €---
611 495 €7 314 €3 894 €4 180 €---
711 724 €7 171 €3 751 €4 553 €---
811 959 €7 023 €3 603 €4 935 €---
912 198 €6 871 €3 450 €5 327 €---
1012 442 €6 712 €3 292 €5 730 €---
1112 691 €6 549 €3 128 €6 142 €---
1212 945 €6 380 €2 959 €6 565 €---
1313 204 €6 204 €2 784 €6 999 €---
1413 468 €6 023 €2 603 €7 444 €---
1513 737 €5 836 €2 415 €7 901 €---
1614 012 €5 642 €2 222 €8 370 €---
1714 292 €5 441 €2 021 €8 851 €---
1814 578 €5 234 €1 814 €9 344 €---
1914 869 €5 019 €1 599 €9 850 €---
2015 167 €4 797 €1 377 €10 370 €---
2115 470 €4 567 €1 147 €10 903 €---
2215 780 €4 330 €909 €11 450 €---
2316 095 €4 084 €663 €12 011 €---
2416 417 €3 830 €409 €12 587 €---
2516 745 €3 566 €146 €13 179 €---
TOTAL333 466 €164 746 €65 636 €168 719 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 186 €-3 210 €+5 396 €
2+2 186 €+699 €+1 487 €
3+2 186 €+935 €+1 251 €
4+2 186 €+1 039 €+1 147 €
5+2 186 €+1 145 €+1 041 €
6+2 186 €+1 254 €+932 €
7+2 186 €+1 366 €+820 €
8+2 186 €+1 481 €+705 €
9+2 186 €+1 598 €+588 €
10+2 186 €+1 719 €+467 €
11+2 186 €+1 843 €+343 €
12+2 186 €+1 970 €+216 €
13+2 186 €+2 100 €+86 €
14+2 186 €+2 233 €-47 €
15+2 186 €+2 370 €-184 €
16+2 186 €+2 511 €-325 €
17+2 186 €+2 655 €-469 €
18+2 186 €+2 803 €-617 €
19+2 186 €+2 955 €-769 €
20+2 186 €+3 111 €-925 €
21+2 186 €+3 271 €-1 085 €
22+2 186 €+3 435 €-1 249 €
23+2 186 €+3 603 €-1 417 €
24+2 186 €+3 776 €-1 590 €
25+2 186 €+3 954 €-1 768 €
Total+54 650 €+50 616 €+4 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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