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Maison à vendre

VilleSaint-Ciers-sur-Bonnieure (16)
Surface120m²
Coût Total157 620€
Loyer Annuel9 632€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante commune de Saint-Ciers-sur-Bonnieure (16230), cette maison en pierre bénéficie d'un environnement paisible et d'une exposition sud offrant un ensoleillement optimal. À proximité, vous retrouverez terrasse, jardin et patio. Deux places de parking couvertes sont à disposition. La façade en pierre et la toiture en tuiles canal apportent du cachet à cette propriété.

À l'intérieur, sur une surface habitable de 120 m², la maison comprend 4 pièces dont 3 chambres. Le rez-de-chaussée se compose d'une terrasse couverte avec barbecue, cuisine aménagée, séjour, salon, chambre, salle d'eau, cellier et WC. À l'étage, deux chambres supplémentaires, un point d'eau et une mezzanine. Les menuiseries en double vitrage, la pompe à chaleur, et le parquet apportent confort et modernité. La présence d'un préau pour voiture et petit atelier complète les aménagements de ce bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 99 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Loïc DURAND - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGOULEME sous le numéro 834022667

Ville : Saint-Ciers-sur-Bonnieure
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Coordonnées : 45.869631, 0.270389
Total : 157 620€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 50 700€
Valeur du bien : 149 700€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9632€/an
Fourchette totale : 637€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7643€ - 12139€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 079,79 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :129 575 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-30 575€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-28 045€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,79€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 842,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 838,75€
Coût de l'assurance :17 338,20€
Taxe foncière : 963,23€/an
Soit par mois : 80,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/m² × 15m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 60€/m² × 25m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ciers-sur-Bonnieure (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 632 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 620 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 726 €
Revenus locatifs : +9 632 €
Charges déductibles : -57 726 €
Résultat foncier Année 1 : -48 094 €(Déficit de 48 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 026 €/an
Revenus locatifs : +9 632 €
Charges déductibles : -7 026 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 606 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26693.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 632 €57 731 €5 374 €-48 099 €21 400 €26 699 €26 699 €
29 825 €6 889 €5 233 €2 936 €--23 763 €
310 021 €6 743 €5 086 €3 279 €--20 484 €
410 222 €6 591 €4 934 €3 631 €--16 853 €
510 426 €6 434 €4 777 €3 993 €--12 860 €
610 635 €6 271 €4 614 €4 364 €--8 496 €
710 848 €6 103 €4 446 €4 745 €--3 751 €
811 065 €5 928 €4 271 €5 136 €---
911 286 €5 748 €4 091 €5 538 €---
1011 512 €5 561 €3 904 €5 950 €---
1111 742 €5 368 €3 711 €6 374 €---
1211 977 €5 168 €3 511 €6 809 €---
1312 216 €4 961 €3 304 €7 255 €---
1412 460 €4 746 €3 090 €7 714 €---
1512 710 €4 525 €2 868 €8 185 €---
1612 964 €4 295 €2 638 €8 669 €---
1713 223 €4 057 €2 401 €9 166 €---
1813 488 €3 811 €2 155 €9 676 €---
1913 757 €3 557 €1 900 €10 201 €---
2014 032 €3 293 €1 636 €10 739 €---
2114 313 €3 020 €1 364 €11 293 €---
2214 599 €2 738 €1 081 €11 861 €---
2314 891 €2 446 €789 €12 445 €---
2415 189 €2 143 €487 €13 046 €---
2515 493 €1 830 €174 €13 663 €---
TOTAL308 527 €169 958 €77 839 €138 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023 €-6 420 €+8 443 €
2+2 023 €0 €+2 023 €
3+2 023 €0 €+2 023 €
4+2 023 €0 €+2 023 €
5+2 023 €0 €+2 023 €
6+2 023 €0 €+2 023 €
7+2 023 €0 €+2 023 €
8+2 023 €+415 €+1 608 €
9+2 023 €+1 661 €+362 €
10+2 023 €+1 785 €+238 €
11+2 023 €+1 912 €+111 €
12+2 023 €+2 043 €-20 €
13+2 023 €+2 177 €-154 €
14+2 023 €+2 314 €-291 €
15+2 023 €+2 456 €-433 €
16+2 023 €+2 601 €-578 €
17+2 023 €+2 750 €-727 €
18+2 023 €+2 903 €-880 €
19+2 023 €+3 060 €-1 037 €
20+2 023 €+3 222 €-1 199 €
21+2 023 €+3 388 €-1 365 €
22+2 023 €+3 558 €-1 535 €
23+2 023 €+3 734 €-1 711 €
24+2 023 €+3 914 €-1 891 €
25+2 023 €+4 099 €-2 076 €
Total+50 575 €+41 571 €+9 004 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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