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Maison 55 m² à Bas-En-Basset

VilleBas-en-Basset (43)
Surface55
Coût Total95 860
Loyer Annuel5 562
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 945,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 3 pièces

Iad France - Jordane Mervillon vous propose : Maison de ville 55 m², deux chambres, cave. À Bas-en-Basset, cette maison de ville d'environ 55 m² offre un beau potentiel. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un espace cuisine ouvert sur un salon, ainsi que d'une salle d'eau avec Wc séparés. À l'étage, deux chambres. En sous-sol, une cave complète l'ensemble. La maison est équipée de double vitrage bois avec volets bois et raccordée au tout-à-l'égout. Le chauffage est électrique. Un intérieur à moderniser pour imaginer un espace à votre image. Idéal premier achat. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie F indice 387 et classe Climat C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jordane Mervillon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de Saint Etienne sous le numéro , titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Bas-en-Basset
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43210
Coordonnées : 45.305614, 4.108709
Total : 95 860
Prix d'acquisition : 52 000
Travaux : 39 700
Valeur du bien : 91 700
Frais de notaire : 4 160
Coût estimé : 4 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 463€/mois
Loyer annuel estimé : 5562€/an
Fourchette totale : 349€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4192€ - 7379€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 984,32 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 138
Prix d'achat :52 000
Décote à l'achat :-57 138 (-52.4%)
Marge achat-revente :13 278€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 508,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 417,98
Coût de l'assurance :8 148,10
Taxe foncière : 556,18€/an
Soit par mois : 46,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 463,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage bois par des fenêtres performantes
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 55 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700(722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 400
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 80€/m² = 4400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage bois: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 100
    Peinture salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bas-en-Basset (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 562 €/an
Calcul : 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 860 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 914
Revenus locatifs : +5 562
Charges déductibles : -43 914
Résultat foncier Année 1 : -38 352(Déficit de 38 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 952
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 214 €/an
Revenus locatifs : +5 562
Charges déductibles : -4 214
Résultat foncier Années 2+ : 1 348 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16952.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 56243 9173 335-38 35621 400 €16 956 €16 956 €
25 6734 1303 2481 543--15 413 €
35 7864 0403 1581 747--13 666 €
45 9023 9463 0641 956--11 710 €
56 0203 8502 9682 171--9 540 €
66 1413 7492 8672 391--7 148 €
76 2633 6452 7632 618--4 530 €
86 3893 5382 6562 851--1 679 €
96 5173 4262 5443 090---
106 6473 3112 4293 336---
116 7803 1912 3093 588---
126 9153 0682 1853 848---
137 0542 9392 0574 114---
147 1952 8061 9244 388---
157 3392 6691 7874 670---
167 4852 5261 6444 959---
177 6352 3791 4975 257---
187 7882 2261 3445 562---
197 9442 0671 1855 876---
208 1021 9031 0216 199---
218 2651 7338516 531---
228 4301 5576756 872---
238 5981 3754937 223---
248 7701 1863047 584---
258 9469911097 955---
TOTAL178 146110 17148 41867 97521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 975
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 168-6 420+7 588
2+1 1680+1 168
3+1 1680+1 168
4+1 1680+1 168
5+1 1680+1 168
6+1 1680+1 168
7+1 1680+1 168
8+1 1680+1 168
9+1 168+423+745
10+1 168+1 001+167
11+1 168+1 077+91
12+1 168+1 154+14
13+1 168+1 234-66
14+1 168+1 317-149
15+1 168+1 401-233
16+1 168+1 488-320
17+1 168+1 577-409
18+1 168+1 669-501
19+1 168+1 763-595
20+1 168+1 860-692
21+1 168+1 959-791
22+1 168+2 062-894
23+1 168+2 167-999
24+1 168+2 275-1 107
25+1 168+2 387-1 219
Total+29 200+20 392+8 808
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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