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Appartement - 3 pièce(s) - 50 m²

VilleSaint-Florent-sur-Cher (18)
Surface50m²
Coût Total94 460€
Loyer Annuel4 491€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 990 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMOBILIERE DE SAINT FLORENT SUR CHER A ST FLORENT DANS QUARTIER  CALME PROCHE DE TOUTES COMMODITES DANS RESIDENCE AVEC INTERPHONE EN RDC SURELEVE APPARTEMENT LUMINEUX T.2 DE 50 M² ENTIEREMENT RENOVE A NEUF ET AVEC GOUT COMPOSE DE UN ENTREE AVEC PLACARDS,CUISINE AMENAGEE+EQUIPEE,SEJOUR DE 22 M²,SALLE D'EAU+WC,UNE CHAMBRE DE 10 M² ET SA CAVE.PARKING A PROXIMITE FAIBLE CHARGES DE COPROPRIETE 68 € PAR MOIS.TEL:06 MAIL: " Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ".

Numéro de mandat : 109126

Ville : Saint-Florent-sur-Cher
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18400
Total : 94 460€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 90 500€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 374€/mois
Loyer annuel estimé : 4491€/an
Fourchette totale : 294€ - 477€/mois
Fourchette annuelle : 3523€ - 5726€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 073,68 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 684 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-4 184€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-40 776€ (-76.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,64€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 505,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 647,94€
Coût de l'assurance :10 390,60€
Taxe foncière : 449,14€/an
Soit par mois : 37,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 68,00€/mois
Soit par an : 816,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 374,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement chambre: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florent-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 491 €/an
Calcul : 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 460 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 449 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 816 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 898 €
Revenus locatifs : +4 491 €
Charges déductibles : -45 898 €
Résultat foncier Année 1 : -41 407 €(Déficit de 41 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 898 €/an
Revenus locatifs : +4 491 €
Charges déductibles : -4 898 €
Résultat foncier Années 2+ : -407 €/an(Déficit de 407 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20007.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 491 €45 902 €3 221 €-41 410 €21 400 €20 010 €20 010 €
24 581 €4 817 €3 136 €-235 €235 €-20 010 €
34 673 €4 729 €3 048 €-56 €56 €-20 010 €
44 766 €4 638 €2 957 €129 €--19 882 €
54 862 €4 543 €2 863 €318 €--19 563 €
64 959 €4 446 €2 765 €513 €--19 050 €
75 058 €4 345 €2 664 €713 €--18 337 €
85 159 €4 241 €2 560 €919 €--17 419 €
95 262 €4 133 €2 452 €1 130 €--16 289 €
105 368 €4 021 €2 340 €1 347 €--14 942 €
115 475 €3 905 €2 224 €1 570 €--13 372 €
125 584 €3 785 €2 104 €1 800 €---
135 696 €3 661 €1 980 €2 035 €---
145 810 €3 532 €1 852 €2 278 €---
155 926 €3 399 €1 719 €2 527 €---
166 045 €3 262 €1 581 €2 783 €---
176 166 €3 119 €1 439 €3 046 €---
186 289 €2 972 €1 291 €3 317 €---
196 415 €2 819 €1 139 €3 595 €---
206 543 €2 661 €981 €3 882 €---
216 674 €2 498 €817 €4 176 €---
226 807 €2 329 €648 €4 479 €---
236 944 €2 154 €473 €4 790 €---
247 082 €1 972 €292 €5 110 €---
257 224 €1 785 €104 €5 439 €---
TOTAL143 861 €129 667 €46 648 €14 194 €21 691 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 507 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 14 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+943 €-6 420 €+7 363 €
2+943 €-71 €+1 014 €
3+943 €-17 €+960 €
4+943 €0 €+943 €
5+943 €0 €+943 €
6+943 €0 €+943 €
7+943 €0 €+943 €
8+943 €0 €+943 €
9+943 €0 €+943 €
10+943 €0 €+943 €
11+943 €0 €+943 €
12+943 €+540 €+403 €
13+943 €+611 €+332 €
14+943 €+683 €+260 €
15+943 €+758 €+185 €
16+943 €+835 €+108 €
17+943 €+914 €+29 €
18+943 €+995 €-52 €
19+943 €+1 079 €-136 €
20+943 €+1 164 €-221 €
21+943 €+1 253 €-310 €
22+943 €+1 344 €-401 €
23+943 €+1 437 €-494 €
24+943 €+1 533 €-590 €
25+943 €+1 632 €-689 €
Total+23 575 €+8 270 €+15 305 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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