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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleFenioux (79)
Surface142m²
Coût Total181 960€
Loyer Annuel10 891€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 915,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Jardin

Belle maison en pierres, composée de : une grande entrée, une cuisine avec une cheminée, un hall, un salon avec un poêle à bois, un bureau, WC. À l'étage : 3 grandes chambres de 15,45 m², 14,15 m², 16,80 m² avec dressing, une salle de bains, WC. Des dépendances ainsi qu'un puits et un terrain de 938m² Contactez Mme Gavrailova Hristiana, Agent Commercial en immobilier ( zéro six cinq neuf quatre neuf huit cinq huit zéro )

Honoraires inclus de 5.69% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 123 000 euros. Classe énergie D, Classe climat A. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2400 : 1700.00 euros. Date de réalisation du DPE : 10-08-2018. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller A'ZEN IMMO : Hristiana GAVRAILOVA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 894 509 124

Ville : Fenioux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.542620, -0.520418
Total : 181 960€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 41 560€
Valeur du bien : 171 560€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10891€/an
Fourchette totale : 716€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 8591€ - 13806€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 949,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 658,63€
Coût de l'assurance :16 376,40€
Taxe foncière : 1 089,07€/an
Soit par mois : 90,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois central existant.
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour le confort thermique et l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 560 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 14500€ = 14500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 760€
    Parquet flottant: 46 m² × 60€/m² = 2760€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 840€
    Peinture murs et plafonds: 46 m² × 40€/m² = 1840€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 24€/m² = 360€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 891 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 960 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 304 €
Revenus locatifs : +10 891 €
Charges déductibles : -49 304 €
Résultat foncier Année 1 : -38 413 €(Déficit de 38 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 744 €/an
Revenus locatifs : +10 891 €
Charges déductibles : -7 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17012.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 891 €49 309 €6 005 €-38 419 €21 400 €17 019 €17 019 €
211 108 €7 589 €5 845 €3 520 €--13 499 €
311 331 €7 423 €5 678 €3 908 €--9 591 €
411 557 €7 251 €5 507 €4 307 €--5 284 €
511 788 €7 073 €5 329 €4 715 €--569 €
612 024 €6 889 €5 145 €5 135 €---
712 265 €6 699 €4 955 €5 565 €---
812 510 €6 503 €4 759 €6 007 €---
912 760 €6 300 €4 556 €6 460 €---
1013 015 €6 090 €4 346 €6 925 €---
1113 276 €5 873 €4 129 €7 402 €---
1213 541 €5 649 €3 905 €7 892 €---
1313 812 €5 417 €3 673 €8 395 €---
1414 088 €5 177 €3 433 €8 911 €---
1514 370 €4 929 €3 185 €9 441 €---
1614 657 €4 673 €2 928 €9 985 €---
1714 951 €4 407 €2 663 €10 543 €---
1815 250 €4 133 €2 389 €11 116 €---
1915 555 €3 850 €2 106 €11 705 €---
2015 866 €3 557 €1 813 €12 309 €---
2116 183 €3 254 €1 510 €12 929 €---
2216 507 €2 941 €1 197 €13 566 €---
2316 837 €2 617 €873 €14 220 €---
2417 173 €2 282 €538 €14 891 €---
2517 517 €1 936 €192 €15 581 €---
TOTAL348 831 €171 822 €86 659 €177 009 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 287 €-6 420 €+8 707 €
2+2 287 €0 €+2 287 €
3+2 287 €0 €+2 287 €
4+2 287 €0 €+2 287 €
5+2 287 €0 €+2 287 €
6+2 287 €+1 370 €+917 €
7+2 287 €+1 670 €+617 €
8+2 287 €+1 802 €+485 €
9+2 287 €+1 938 €+349 €
10+2 287 €+2 078 €+209 €
11+2 287 €+2 221 €+66 €
12+2 287 €+2 368 €-81 €
13+2 287 €+2 519 €-232 €
14+2 287 €+2 673 €-386 €
15+2 287 €+2 832 €-545 €
16+2 287 €+2 995 €-708 €
17+2 287 €+3 163 €-876 €
18+2 287 €+3 335 €-1 048 €
19+2 287 €+3 511 €-1 224 €
20+2 287 €+3 693 €-1 406 €
21+2 287 €+3 879 €-1 592 €
22+2 287 €+4 070 €-1 783 €
23+2 287 €+4 266 €-1 979 €
24+2 287 €+4 467 €-2 180 €
25+2 287 €+4 674 €-2 387 €
Total+57 175 €+53 103 €+4 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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