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Maison à vendre

VilleCholet (49)
Surface79m²
Coût Total138 396€
Loyer Annuel9 894€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 700 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 122,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres

Exclusivité en vente interactive sur Cholet.

Idéalement située entre la gare et le centre ville de Cholet, à seulement 5 minutes de la place Travot, cette maison bénéficie d'un emplacement exceptionnel très recherché. Elle offre une pièce de vie lumineuse, une cuisine, une buanderie et un WC au RDC, tandis que l'étage dessert trois chambres et une salle d'eau.

Les atouts sont nombreux : ouvertures PVC double vitrage, chauffage électrique, stationnement facile et gratuit à proximité, et une configuration sans extérieur, parfaite pour une vie citadine sans entretien.

Des travaux sont à prévoir, offrant une belle opportunité de personnaliser entièrement l'intérieur et de valoriser le bien selon vos envies. Un emplacement premium, un potentiel évident et une opportunité rare sur le marché choletais.

Honoraires charge acquéreurs Réf : 3019 DPE : D (245) / GES : B (9)

*En exclusivité, ce bien est proposé à la vente interactive. Prix de départ HAI : 88 700 € Début des offres d'achat : le 25/06/2026 à 18h00 et fin des offres d'achat le 26/06/2025 à 20h00. (10.88 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.065729, -0.876134
Total : 138 396€
Prix d'acquisition : 88 700€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 131 300€
Frais de notaire : 7 096€
Coût estimé : 7 096€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9894€/an
Fourchette totale : 652€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7828€ - 12505€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 264,69 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 910 €
Prix d'achat :88 700 €
Décote à l'achat :-90 210€ (-50.4%)
Marge achat-revente :40 514€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 396€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 732,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 011,82€
Coût de l'assurance :12 455,64€
Taxe foncière : 989,37€/an
Soit par mois : 82,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
BuanderieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la buanderie incluant revêtement, plomberie et électricité
Quantité: buanderie complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - buanderie en mauvais état nécessitant travaux
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: entrée/couloir (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Buanderie:4 500€
    Rénovation complète buanderie: 6 m² × 750€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée/Couloir:600€
    Rafraîchissement entrée/couloir: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 396 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 843 €
Revenus locatifs : +9 894 €
Charges déductibles : -48 843 €
Résultat foncier Année 1 : -38 950 €(Déficit de 38 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 243 €/an
Revenus locatifs : +9 894 €
Charges déductibles : -6 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17549.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 655 €(65% de 88 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 097 €/an
Calcul : 57 655 € × 3,636% = 2 097 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 894 €48 848 €4 760 €-38 954 €21 400 €17 554 €17 554 €
210 092 €6 123 €4 635 €3 969 €--13 585 €
310 293 €5 993 €4 506 €4 300 €--9 285 €
410 499 €5 859 €4 372 €4 640 €--4 645 €
510 709 €5 720 €4 233 €4 989 €---
610 923 €5 577 €4 089 €5 347 €---
711 142 €5 428 €3 940 €5 714 €---
811 365 €5 274 €3 786 €6 091 €---
911 592 €5 114 €3 627 €6 478 €---
1011 824 €4 949 €3 462 €6 875 €---
1112 060 €4 778 €3 291 €7 282 €---
1212 302 €4 601 €3 114 €7 700 €---
1312 548 €4 418 €2 931 €8 129 €---
1412 798 €4 228 €2 741 €8 570 €---
1513 054 €4 032 €2 544 €9 023 €---
1613 316 €3 829 €2 341 €9 487 €---
1713 582 €3 618 €2 130 €9 964 €---
1813 854 €3 400 €1 912 €10 454 €---
1914 131 €3 174 €1 687 €10 956 €---
2014 413 €2 940 €1 453 €11 473 €---
2114 701 €2 698 €1 211 €12 003 €---
2214 995 €2 448 €960 €12 548 €---
2315 295 €2 189 €701 €13 107 €---
2415 601 €1 920 €432 €13 681 €---
2515 913 €1 642 €154 €14 271 €---
TOTAL316 897 €148 802 €69 012 €168 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078 €-6 420 €+8 498 €
2+2 078 €0 €+2 078 €
3+2 078 €0 €+2 078 €
4+2 078 €0 €+2 078 €
5+2 078 €+103 €+1 975 €
6+2 078 €+1 604 €+474 €
7+2 078 €+1 714 €+364 €
8+2 078 €+1 827 €+251 €
9+2 078 €+1 943 €+135 €
10+2 078 €+2 062 €+16 €
11+2 078 €+2 185 €-107 €
12+2 078 €+2 310 €-232 €
13+2 078 €+2 439 €-361 €
14+2 078 €+2 571 €-493 €
15+2 078 €+2 707 €-629 €
16+2 078 €+2 846 €-768 €
17+2 078 €+2 989 €-911 €
18+2 078 €+3 136 €-1 058 €
19+2 078 €+3 287 €-1 209 €
20+2 078 €+3 442 €-1 364 €
21+2 078 €+3 601 €-1 523 €
22+2 078 €+3 764 €-1 686 €
23+2 078 €+3 932 €-1 854 €
24+2 078 €+4 104 €-2 026 €
25+2 078 €+4 281 €-2 203 €
Total+51 950 €+50 429 €+1 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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