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SAINT HILAIRE EN MORVAN

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-en-Morvan (58)
Surface148m²
Coût Total147 420€
Loyer Annuel10 777€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 439,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Dans le Parc Naturel Régional du Morvan maison sur caves comprenant : Entrée, cuisine et arrière cuisine, cabinet de toilette, salle d'eau, salon - salle à manger, chaufferie. A l'étage, couloir desservant quatre grandes chambres dont une avec placard. Petite terrasse devant, jardin non attenant de 182 m². Myriam THENIN : 0651302731. Agence MORVAN Patrimoine Château-Chinon (réseau NEYRAT Immobilier) Pour toutes informations complémentaires, merci de vous rendre sur notre site agence : www.morvan-patrimoine.com

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.morvan-patrimoine.com/page-nos-tarifs-3300.php

Ville : Saint-Hilaire-en-Morvan
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58120
Coordonnées : 47.084296, 3.893199
Total : 147 420€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 77 220€
Valeur du bien : 142 220€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10777€/an
Fourchette totale : 687€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 8242€ - 14093€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 481,53 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :219 266 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-154 266€ (-70.4%)
Marge achat-revente :71 846€ (32.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 761,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 568,02€
Coût de l'assurance :12 530,70€
Taxe foncière : 1 077,73€/an
Soit par mois : 89,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (148 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 220 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 920€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 40€/m² = 5920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 500€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Hilaire-en-Morvan (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 557 €
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -83 557 €
Résultat foncier Année 1 : -72 780 €(Déficit de 72 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 337 €/an
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -6 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51379.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 777 €83 562 €4 763 €-72 785 €21 400 €51 385 €51 385 €
210 993 €6 213 €4 634 €4 780 €--46 605 €
311 213 €6 080 €4 501 €5 133 €--41 472 €
411 437 €5 943 €4 364 €5 494 €--35 978 €
511 666 €5 801 €4 222 €5 865 €--30 113 €
611 899 €5 654 €4 075 €6 245 €--23 869 €
712 137 €5 503 €3 924 €6 634 €--17 234 €
812 380 €5 346 €3 767 €7 034 €--10 201 €
912 627 €5 184 €3 606 €7 443 €--2 758 €
1012 880 €5 017 €3 438 €7 863 €---
1113 137 €4 845 €3 266 €8 293 €---
1213 400 €4 666 €3 087 €8 734 €---
1313 668 €4 482 €2 903 €9 186 €---
1413 942 €4 292 €2 713 €9 650 €---
1514 220 €4 095 €2 516 €10 126 €---
1614 505 €3 892 €2 313 €10 613 €---
1714 795 €3 682 €2 103 €11 113 €---
1815 091 €3 465 €1 886 €11 626 €---
1915 393 €3 240 €1 661 €12 152 €---
2015 701 €3 009 €1 430 €12 692 €---
2116 015 €2 769 €1 191 €13 245 €---
2216 335 €2 522 €943 €13 813 €---
2316 661 €2 267 €688 €14 395 €---
2416 995 €2 003 €424 €14 992 €---
2517 335 €1 730 €151 €15 605 €---
TOTAL345 200 €185 262 €68 568 €159 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 263 €-6 420 €+8 683 €
2+2 263 €0 €+2 263 €
3+2 263 €0 €+2 263 €
4+2 263 €0 €+2 263 €
5+2 263 €0 €+2 263 €
6+2 263 €0 €+2 263 €
7+2 263 €0 €+2 263 €
8+2 263 €0 €+2 263 €
9+2 263 €0 €+2 263 €
10+2 263 €+1 531 €+732 €
11+2 263 €+2 488 €-225 €
12+2 263 €+2 620 €-357 €
13+2 263 €+2 756 €-493 €
14+2 263 €+2 895 €-632 €
15+2 263 €+3 038 €-775 €
16+2 263 €+3 184 €-921 €
17+2 263 €+3 334 €-1 071 €
18+2 263 €+3 488 €-1 225 €
19+2 263 €+3 646 €-1 383 €
20+2 263 €+3 808 €-1 545 €
21+2 263 €+3 974 €-1 711 €
22+2 263 €+4 144 €-1 881 €
23+2 263 €+4 318 €-2 055 €
24+2 263 €+4 498 €-2 235 €
25+2 263 €+4 681 €-2 418 €
Total+56 575 €+47 982 €+8 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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