Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface51m²
Coût Total88 492€
Loyer Annuel8 280€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 69 900 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 370,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT 51m²

TRANSAXIA BOURGES AVARICUM, LIGNEUL PHILIPPE (EL) [Coordonnées masquées] Situé dans une petite copropriété avec très peu de charges, secteur Max Dormoy, appartement de 51m² comprenant : Une entrée donnant sur un couloir desservant une cuisine ouverte , une grande pièce de vie (  salon/séjour ) , une chambre avec salle de bain, WC indépendant. Une place de parking privative. Ce bien peut être loué aux alentours de 450  / 500 €  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 21CAL110897 Consommation énergétique : 163 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 14 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.086165, 2.416312
Total : 88 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 82 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8280€/an
Fourchette totale : 563€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 6757€ - 10146€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 469,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 696,47€
Coût de l'assurance :7 521,82€
Taxe foncière : 827,98€/an
Soit par mois : 69,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 163 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage à refaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible - carrelage fissuré et fixtures datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 492 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 205 €
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -17 205 €
Résultat foncier Année 1 : -8 925 €(Déficit de 8 925 €)
Imputable sur revenu global : 8 925 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 205 €/an
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -4 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 075 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 280 €17 208 €3 079 €-8 928 €8 928 €--
28 445 €4 127 €2 998 €4 318 €---
38 614 €4 044 €2 915 €4 570 €---
48 787 €3 958 €2 829 €4 829 €---
58 962 €3 868 €2 739 €5 094 €---
69 142 €3 776 €2 647 €5 366 €---
79 324 €3 680 €2 551 €5 645 €---
89 511 €3 580 €2 452 €5 930 €---
99 701 €3 478 €2 349 €6 224 €---
109 895 €3 371 €2 242 €6 524 €---
1110 093 €3 261 €2 132 €6 832 €---
1210 295 €3 146 €2 017 €7 149 €---
1310 501 €3 028 €1 899 €7 473 €---
1410 711 €2 905 €1 776 €7 806 €---
1510 925 €2 778 €1 649 €8 147 €---
1611 144 €2 647 €1 518 €8 497 €---
1711 366 €2 510 €1 381 €8 856 €---
1811 594 €2 369 €1 240 €9 225 €---
1911 826 €2 223 €1 094 €9 603 €---
2012 062 €2 072 €943 €9 991 €---
2112 303 €1 915 €786 €10 389 €---
2212 549 €1 752 €623 €10 797 €---
2312 800 €1 584 €455 €11 216 €---
2413 056 €1 410 €281 €11 647 €---
2513 318 €1 229 €100 €12 088 €---
TOTAL265 204 €85 918 €44 696 €179 286 €8 928 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 678 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-2 678 €+4 417 €
2+1 739 €+1 295 €+444 €
3+1 739 €+1 371 €+368 €
4+1 739 €+1 449 €+290 €
5+1 739 €+1 528 €+211 €
6+1 739 €+1 610 €+129 €
7+1 739 €+1 693 €+46 €
8+1 739 €+1 779 €-40 €
9+1 739 €+1 867 €-128 €
10+1 739 €+1 957 €-218 €
11+1 739 €+2 050 €-311 €
12+1 739 €+2 145 €-406 €
13+1 739 €+2 242 €-503 €
14+1 739 €+2 342 €-603 €
15+1 739 €+2 444 €-705 €
16+1 739 €+2 549 €-810 €
17+1 739 €+2 657 €-918 €
18+1 739 €+2 767 €-1 028 €
19+1 739 €+2 881 €-1 142 €
20+1 739 €+2 997 €-1 258 €
21+1 739 €+3 117 €-1 378 €
22+1 739 €+3 239 €-1 500 €
23+1 739 €+3 365 €-1 626 €
24+1 739 €+3 494 €-1 755 €
25+1 739 €+3 627 €-1 888 €
Total+43 475 €+53 786 €+-10 311 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →