Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleIssoudun (36)
Surface70m²
Coût Total76 692€
Loyer Annuel5 937€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 855,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville en cœur de ville avec jardin – Issoudun (36100)

Cette maison de ville (70 m2)récemment rénovée offre un cadre de vie confortable et lumineux, idéale pour un premier achat, un couple ou un investisseur.

Dès l'entrée, vous découvrirez un rez-de-chaussée fonctionnel et ouvert, comprenant :

Salon lumineux ouvert sur la cuisine, parfait pour la vie familiale ou recevoir

Salle d'eau avec douche à l'italienne et WC intégrés

Les travaux ont été réalisés récemment, avec menuiseries en double vitrage (simple vitrage uniquement dans la salle d'eau) et chauffage électrique pour un confort moderne. Un chauffe-eau neuf complète les installations.

À l'étage, l'escalier dessert :

Une première chambre avec menuiserie PVC double vitrage

Un bureau / chambre d'appoint de moins de 9 m², également en PVC double vitrage

Une seconde chambre avec menuiserie bois double vitrage

La maison dispose également d'un accès direct à l'extérieur avec un terrain d'environ 113 m², offrant une agréable partie jardin, idéale pour profiter des beaux jours.

Proche des commodités et du centre-ville d'Issoudun, cette maison combine confort moderne, extérieur et praticité, le tout dans un cadre de ville charmant.

À visiter sans tarder !

POSSIBILITE DE FAIRE UN LOT AVEC UN IMMEUBLE A PROXIMITE

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 59 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Romain BUISSON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 999216005

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.953323, 1.995542
Total : 76 692€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 71 900€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5937€/an
Fourchette totale : 399€ - 613€/mois
Fourchette annuelle : 4789€ - 7361€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :855,87 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 911 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-11€ (-0.0%)
Marge achat-revente :-16 781€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :19,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 396,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 646,89€
Coût de l'assurance :5 751,90€
Taxe foncière : 593,72€/an
Soit par mois : 49,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 494,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 446,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre simple vitrage dans la salle d'eau par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau récent
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures légèrement datées dans la salle d'eau
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Issoudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 937 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 692 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 230 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 360 €
Revenus locatifs : +5 937 €
Charges déductibles : -15 360 €
Résultat foncier Année 1 : -9 423 €(Déficit de 9 423 €)
Imputable sur revenu global : 9 423 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 360 €/an
Revenus locatifs : +5 937 €
Charges déductibles : -3 360 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 577 €/an
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 937 €15 363 €2 539 €-9 425 €9 425 €--
26 056 €3 295 €2 471 €2 761 €---
36 177 €3 225 €2 401 €2 953 €---
46 301 €3 152 €2 328 €3 149 €---
56 427 €3 077 €2 253 €3 350 €---
66 555 €2 999 €2 176 €3 556 €---
76 686 €2 919 €2 095 €3 767 €---
86 820 €2 836 €2 012 €3 984 €---
96 956 €2 750 €1 927 €4 206 €---
107 096 €2 662 €1 838 €4 434 €---
117 237 €2 570 €1 746 €4 667 €---
127 382 €2 475 €1 651 €4 907 €---
137 530 €2 377 €1 553 €5 153 €---
147 680 €2 276 €1 452 €5 405 €---
157 834 €2 171 €1 347 €5 663 €---
167 991 €2 063 €1 239 €5 928 €---
178 151 €1 950 €1 127 €6 200 €---
188 314 €1 835 €1 011 €6 479 €---
198 480 €1 715 €891 €6 765 €---
208 649 €1 591 €767 €7 059 €---
218 822 €1 463 €639 €7 360 €---
228 999 €1 330 €506 €7 669 €---
239 179 €1 193 €369 €7 986 €---
249 362 €1 051 €228 €8 311 €---
259 550 €905 €81 €8 645 €---
TOTAL190 171 €69 242 €36 647 €120 929 €9 425 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 828 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 247 €-2 828 €+4 075 €
2+1 247 €+828 €+419 €
3+1 247 €+886 €+361 €
4+1 247 €+945 €+302 €
5+1 247 €+1 005 €+242 €
6+1 247 €+1 067 €+180 €
7+1 247 €+1 130 €+117 €
8+1 247 €+1 195 €+52 €
9+1 247 €+1 262 €-15 €
10+1 247 €+1 330 €-83 €
11+1 247 €+1 400 €-153 €
12+1 247 €+1 472 €-225 €
13+1 247 €+1 546 €-299 €
14+1 247 €+1 621 €-374 €
15+1 247 €+1 699 €-452 €
16+1 247 €+1 778 €-531 €
17+1 247 €+1 860 €-613 €
18+1 247 €+1 944 €-697 €
19+1 247 €+2 030 €-783 €
20+1 247 €+2 118 €-871 €
21+1 247 €+2 208 €-961 €
22+1 247 €+2 301 €-1 054 €
23+1 247 €+2 396 €-1 149 €
24+1 247 €+2 493 €-1 246 €
25+1 247 €+2 593 €-1 346 €
Total+31 175 €+36 279 €+-5 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →