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Centre ville Epinal T2 Bis 60m2 proche 4 nations

VilleÉpinal (88)
Surface60
Coût Total84 120
Loyer Annuel6 445
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Collectif, Mandat exclusif

A proximité immédiate du centre de la cité des Images, au rez de chaussée d'une agréable résidence de 12 logements, ce T2 bis de 60m2 aux allures intimistes, est idéal pour se ressourcer au coeur de la ville à proximité de toutes les commodités. Un espace optimisé grâce aux nombreux rangements et espace cellier, mobilier intégrés salle de bain et cuisine équipée ultrafonctionnelle donne un sentiment d'espace et de volumes généreux. Parfaitement habitable et louable de suite pour investisseurs cherchant une excellente rentabilité immédiate, il saura vous séduire par son espace de vie spacieux.

Ses points forts:

-Un vaste salon séjour sur cuisine ouverte équipée ultrafonctionnelle -Une confortable chambre lumineuse de 13m2 aux possibilités multiples d'agencements -Une salle de bain avec meuble vasque, douche à l'italienne et nombreux rangements optimisés -Un WC indépendant. -Chauffage et eau chaude collectif au gaz avec compteurs individuels pour une meilleure gestion économe des dépenses. A visiter rapidement.

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.170349, 6.445241
Total : 84 120
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 9 600
Valeur du bien : 78 600
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6445€/an
Fourchette totale : 420€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5041€ - 8240€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 334,66 €/m²
Basé sur :312 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 080
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-11 080 (-13.8%)
Marge achat-revente :-4 040€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 434,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 125,91
Coût de l'assurance :7 150,20
Taxe foncière : 644,47€/an
Soit par mois : 53,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 537,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 488,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Nécessaire pour assurer un chauffage efficace et conforme
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Nécessaire pour assurer une production d'eau chaude conforme
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m² (estimation)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Vérification et mise aux normes système chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Eau chaude:1 200
    Vérification et mise aux normes système eau chaude collectif: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Menuiseries:4 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salle de bain - Peinture:240
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EE(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 445 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 120 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 246
Revenus locatifs : +6 445
Charges déductibles : -13 246
Résultat foncier Année 1 : -6 801(Déficit de 6 801 €)
Imputable sur revenu global : 6 801
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 646 €/an
Revenus locatifs : +6 445
Charges déductibles : -3 646
Résultat foncier Années 2+ : 2 799 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 44513 2482 718-6 8046 804 €--
26 5743 5752 6442 999---
36 7053 4992 5683 206---
46 8393 4212 4903 419---
56 9763 3402 4093 636---
67 1153 2562 3253 860---
77 2583 1692 2394 088---
87 4033 0802 1504 323---
97 5512 9882 0574 563---
107 7022 8921 9624 810---
117 8562 7941 8635 062---
128 0132 6921 7625 321---
138 1732 5871 6575 586---
148 3372 4781 5485 859---
158 5042 3661 4366 138---
168 6742 2501 3206 424---
178 8472 1301 2006 717---
189 0242 0061 0767 018---
199 2051 8799487 326---
209 3891 7468167 642---
219 5761 6106797 967---
229 7681 4695388 299---
239 9631 3233928 640---
2410 1631 1722428 990---
2510 3661 017869 349---
TOTAL206 42571 98839 126134 4376 804Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 041
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 437
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 353-2 041+3 394
2+1 353+900+453
3+1 353+962+391
4+1 353+1 026+327
5+1 353+1 091+262
6+1 353+1 158+195
7+1 353+1 226+127
8+1 353+1 297+56
9+1 353+1 369-16
10+1 353+1 443-90
11+1 353+1 519-166
12+1 353+1 596-243
13+1 353+1 676-323
14+1 353+1 758-405
15+1 353+1 841-488
16+1 353+1 927-574
17+1 353+2 015-662
18+1 353+2 105-752
19+1 353+2 198-845
20+1 353+2 293-940
21+1 353+2 390-1 037
22+1 353+2 490-1 137
23+1 353+2 592-1 239
24+1 353+2 697-1 344
25+1 353+2 805-1 452
Total+33 825+40 331+-6 506
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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