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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFonsorbes (31)
Surface200m²
Coût Total269 610€
Loyer Annuel25 265€
Rentabilité9.37%
Cashflow/mois+495€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 135 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 72 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Exposition ouest, Pas de balcon

INTEGRAL IMMOBILIER : 05.61.40.03.02 - 06.82.73.55.60. Proche Toulouse, Fonsorbes 31470, au sein d'un petit ensemble de 3 logements (copropriété en cours de constitution), un appartement rare T5/6 au 1er et dernier étage, de 200m2 habitable, avec charpente métallique apparente (type Loft). Composition : entrée, bureau, salon cuisine de 72m2, salle de bains, 3 chambres, dégagements, 2 salles d'eau, buanderie / cellier, et une vaste salle de jeux / grenier au dernier niveau. Menuiseries en PVC, chauffage électrique, cumulus individuel pour l'eau chaude, clim réversible (année 2025). Construction année 1993, avec 2 parkings aériens. Logement lumineux, avec terrasse. Communes proches : Tournefeuille, Cugnaux, Frouzins, Roques, Muret, Colomiers.. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ”. O6.82.73.55.60 O5.61.40.03.02

Ville : Fonsorbes
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31470
Coordonnées : 43.535881, 1.228682
Total : 269 610€
Prix d'acquisition : 227 000€
Travaux : 24 450€
Valeur du bien : 251 450€
Frais de notaire : 18 160€
Coût estimé : 18 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 12.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 2105€/mois
Loyer annuel estimé : 25265€/an
Fourchette totale : 1811€ - 2448€/mois
Fourchette annuelle : 21730€ - 29374€/an
Rentabilité brute :9.37%
Fourchette de rentabilité :8.06% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 252,02 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :450 404 €
Prix d'achat :227 000 €
Décote à l'achat :-223 404€ (-49.6%)
Marge achat-revente :180 794€ (40.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 320,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :78,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 399,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 685,61€
Coût de l'assurance :23 590,87€
Taxe foncière : 2 526,49€/an
Soit par mois : 210,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 105,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 610,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :495,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager, réfection plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (35 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 450 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10500€ = 10500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture).
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€ = 7200€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 800€.
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 150€ = 450€ + 90 m² × 10€/m² = 900€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 20€/m² = 700€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fonsorbes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 265 €/an
Calcul : 2 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 610 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 944 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 703 €
Revenus locatifs : +25 265 €
Charges déductibles : -36 703 €
Résultat foncier Année 1 : -11 438 €(Déficit de 11 438 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 253 €/an
Revenus locatifs : +25 265 €
Charges déductibles : -12 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 737.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550 €(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 265 €36 711 €8 791 €-11 446 €10 700 €746 €746 €
225 770 €12 025 €8 554 €13 746 €---
326 286 €11 780 €8 310 €14 506 €---
426 811 €11 527 €8 057 €15 284 €---
527 348 €11 266 €7 796 €16 081 €---
627 894 €10 996 €7 526 €16 898 €---
728 452 €10 717 €7 247 €17 735 €---
829 021 €10 429 €6 959 €18 592 €---
929 602 €10 131 €6 661 €19 471 €---
1030 194 €9 823 €6 353 €20 371 €---
1130 798 €9 505 €6 035 €21 293 €---
1231 414 €9 176 €5 706 €22 238 €---
1332 042 €8 836 €5 366 €23 206 €---
1432 683 €8 485 €5 015 €24 198 €---
1533 337 €8 122 €4 652 €25 215 €---
1634 003 €7 746 €4 276 €26 257 €---
1734 683 €7 359 €3 889 €27 325 €---
1835 377 €6 958 €3 488 €28 419 €---
1936 085 €6 544 €3 073 €29 541 €---
2036 806 €6 115 €2 645 €30 691 €---
2137 542 €5 673 €2 203 €31 869 €---
2238 293 €5 216 €1 746 €33 077 €---
2339 059 €4 743 €1 273 €34 316 €---
2439 840 €4 255 €785 €35 586 €---
2540 637 €3 750 €280 €36 887 €---
TOTAL809 243 €237 889 €126 686 €571 354 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 571 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 306 €-3 210 €+8 516 €
2+5 306 €+3 900 €+1 406 €
3+5 306 €+4 352 €+954 €
4+5 306 €+4 585 €+721 €
5+5 306 €+4 824 €+482 €
6+5 306 €+5 069 €+237 €
7+5 306 €+5 321 €-15 €
8+5 306 €+5 578 €-272 €
9+5 306 €+5 841 €-535 €
10+5 306 €+6 111 €-805 €
11+5 306 €+6 388 €-1 082 €
12+5 306 €+6 671 €-1 365 €
13+5 306 €+6 962 €-1 656 €
14+5 306 €+7 259 €-1 953 €
15+5 306 €+7 564 €-2 258 €
16+5 306 €+7 877 €-2 571 €
17+5 306 €+8 197 €-2 891 €
18+5 306 €+8 526 €-3 220 €
19+5 306 €+8 862 €-3 556 €
20+5 306 €+9 207 €-3 901 €
21+5 306 €+9 561 €-4 255 €
22+5 306 €+9 923 €-4 617 €
23+5 306 €+10 295 €-4 989 €
24+5 306 €+10 676 €-5 370 €
25+5 306 €+11 066 €-5 760 €
Total+132 650 €+171 406 €+-38 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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