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Appartement T3 BERGERAC 70m2

VilleBergerac (24)
Surface70m²
Coût Total106 920€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 2ème étage d'une résidence calme (quartier Maine de Biran), découvrez cet appartement de 70 m² offrant un confort moderne "clé en main" et une distribution idéale : Un double séjour baigné de lumière ouvrant sur un balcon exposé Sud. La configuration permet facilement de créer une 3ème chambre selon vos besoins. Cuisine séparée, complétée par un cellier attenant très fonctionnel. Espace Nuit : Deux belles chambres avec espace de rangement, une salle d’eau et un WC séparé.

-Chaudière gaz à condensation récente & double vitrage. -Électricité entièrement refaite et installation d'une VMC. -Compteurs individuels pour une gestion précise de vos consommations.

Un garage privatif + accès à un parking non privatif dans la résidence.

Charges : Environ 94 € / mois. Taxe foncière : 1 101 €.

Potentiel locatif : 650 € hors charges.

Profitez de la vue dégagée très agréable sur les arbres depuis les fenêtres, apportant calme et sérénité au quotidien qui feront oublier l’esthétique de l’immeuble

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.856410, 0.470090
Total : 106 920€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 4 320€
Valeur du bien : 99 320€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 532€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 6387€ - 11575€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,56 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 949 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+3 051€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-14 971€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,95€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 553,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 603,09€
Coût de l'assurance :7 484,40€
Taxe foncière : 1 101,00€/an
Soit par mois : 91,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 320 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture Chambres:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation Salle de Bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture des murs et plafonds varient entre 20 et 40€/m², j'ai utilisé une moyenne de 30€/m² pour les chambres et 40€/m² pour le salon. Pour la rénovation de la salle de bain, le coût moyen est estimé à 600€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 416 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -10 416 €
Résultat foncier Année 1 : -1 818 €(Déficit de 1 818 €)
Imputable sur revenu global : 1 818 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 096 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -6 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 502 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €10 420 €3 571 €-1 821 €1 821 €--
28 770 €6 005 €3 476 €2 766 €---
38 946 €5 906 €3 378 €3 039 €---
49 124 €5 804 €3 276 €3 320 €---
59 307 €5 699 €3 171 €3 608 €---
69 493 €5 590 €3 062 €3 903 €---
79 683 €5 478 €2 950 €4 205 €---
89 877 €5 361 €2 833 €4 515 €---
910 074 €5 241 €2 713 €4 833 €---
1010 276 €5 117 €2 588 €5 159 €---
1110 481 €4 988 €2 459 €5 493 €---
1210 691 €4 854 €2 326 €5 836 €---
1310 905 €4 717 €2 188 €6 188 €---
1411 123 €4 574 €2 046 €6 549 €---
1511 345 €4 427 €1 898 €6 918 €---
1611 572 €4 274 €1 746 €7 298 €---
1711 803 €4 116 €1 588 €7 687 €---
1812 039 €3 953 €1 425 €8 086 €---
1912 280 €3 784 €1 256 €8 496 €---
2012 526 €3 610 €1 081 €8 916 €---
2112 776 €3 429 €901 €9 347 €---
2213 032 €3 243 €714 €9 789 €---
2313 293 €3 049 €521 €10 243 €---
2413 558 €2 850 €321 €10 709 €---
2513 830 €2 643 €115 €11 187 €---
TOTAL275 401 €119 132 €51 603 €156 269 €1 821 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 546 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-546 €+2 352 €
2+1 806 €+830 €+976 €
3+1 806 €+912 €+894 €
4+1 806 €+996 €+810 €
5+1 806 €+1 082 €+724 €
6+1 806 €+1 171 €+635 €
7+1 806 €+1 262 €+544 €
8+1 806 €+1 355 €+451 €
9+1 806 €+1 450 €+356 €
10+1 806 €+1 548 €+258 €
11+1 806 €+1 648 €+158 €
12+1 806 €+1 751 €+55 €
13+1 806 €+1 856 €-50 €
14+1 806 €+1 965 €-159 €
15+1 806 €+2 076 €-270 €
16+1 806 €+2 189 €-383 €
17+1 806 €+2 306 €-500 €
18+1 806 €+2 426 €-620 €
19+1 806 €+2 549 €-743 €
20+1 806 €+2 675 €-869 €
21+1 806 €+2 804 €-998 €
22+1 806 €+2 937 €-1 131 €
23+1 806 €+3 073 €-1 267 €
24+1 806 €+3 213 €-1 407 €
25+1 806 €+3 356 €-1 550 €
Total+45 150 €+46 881 €+-1 731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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