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Achat : Maison (22210)

VilleCambout (22)
Surface130m²
Coût Total146 454€
Loyer Annuel12 010€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 800 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 760 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1562 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Maison d'habitation à vendre à LE CAMBOUT (22), à proximité de BREHAN (56) composée: au sous-sol: garage/chaufferie (44 m²), cave (13,69 m²) au rez-de-chaussée: entrée (5,37 m²), cuisine aménagée et équipée (12,36 m²), salle à manger (17 m²), dégagement avec placard (7,39 m²), wc (2,14 m²), salle d'eau avec douche et placard (5,20 m²), trois chambres (14,95 m², 11,11 m², 10,83 m²) bureau avec cheminée insert (14,27 m²) à l'étage: palier (4 m²), grenier (6 m²) salle de bains (4,27 m²), wc, une chambre (18 m²), grenier aménageable (36 m²) Garage non attenant couvert en tôles (50 m²). Terrain attenant de 1562 m². Prestations: beau potentiel, pignons ardoisés, maison isolée par l'extérieur, porte de garage motorisée, ouvertures pvc double vitrage, tableau électrique neuf. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Cambout
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.066240, -2.621790
Total : 146 454€
Prix d'acquisition : 98 800€
Travaux : 39 750€
Valeur du bien : 138 550€
Frais de notaire : 7 904€
Coût estimé : 7 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12010€/an
Fourchette totale : 780€ - 1284€/mois
Fourchette annuelle : 9359€ - 15413€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :771,43 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :100 286 €
Prix d'achat :98 800 €
Décote à l'achat :-1 486€ (-1.5%)
Marge achat-revente :-46 168€ (-46.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 454€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 794,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 208,51€
Coût de l'assurance :17 574,48€
Taxe foncière : 1 200,99€/an
Soit par mois : 100,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 750 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:6 500€
    Isolation des combles perdus: 130 m² × 50€/m² = 6500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Remplacement de 5 fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:750€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions: 1 cuisine complète × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cambout (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→A(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 454 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 759 €
Revenus locatifs : +12 010 €
Charges déductibles : -46 759 €
Résultat foncier Année 1 : -34 749 €(Déficit de 34 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 009 €/an
Revenus locatifs : +12 010 €
Charges déductibles : -7 009 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 001 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13349.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 220 €(65% de 98 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 335 €/an
Calcul : 64 220 € × 3,636% = 2 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 010 €46 764 €5 110 €-34 754 €21 400 €13 354 €13 354 €
212 250 €6 881 €4 977 €5 369 €--7 985 €
312 495 €6 743 €4 839 €5 753 €--2 232 €
412 745 €6 600 €4 696 €6 146 €---
513 000 €6 451 €4 547 €6 549 €---
613 260 €6 298 €4 394 €6 962 €---
713 525 €6 139 €4 235 €7 386 €---
813 796 €5 974 €4 070 €7 822 €---
914 072 €5 803 €3 899 €8 268 €---
1014 353 €5 627 €3 723 €8 726 €---
1114 640 €5 444 €3 540 €9 197 €---
1214 933 €5 254 €3 350 €9 679 €---
1315 232 €5 057 €3 153 €10 174 €---
1415 536 €4 854 €2 950 €10 682 €---
1515 847 €4 643 €2 739 €11 204 €---
1616 164 €4 425 €2 521 €11 739 €---
1716 487 €4 198 €2 294 €12 289 €---
1816 817 €3 964 €2 060 €12 853 €---
1917 153 €3 721 €1 817 €13 432 €---
2017 496 €3 470 €1 566 €14 026 €---
2117 846 €3 209 €1 305 €14 637 €---
2218 203 €2 939 €1 035 €15 264 €---
2318 567 €2 660 €756 €15 907 €---
2418 938 €2 370 €466 €16 568 €---
2519 317 €2 070 €166 €17 247 €---
TOTAL384 682 €161 558 €74 209 €223 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 522 €-6 420 €+8 942 €
2+2 522 €0 €+2 522 €
3+2 522 €0 €+2 522 €
4+2 522 €+1 174 €+1 348 €
5+2 522 €+1 965 €+557 €
6+2 522 €+2 089 €+433 €
7+2 522 €+2 216 €+306 €
8+2 522 €+2 346 €+176 €
9+2 522 €+2 480 €+42 €
10+2 522 €+2 618 €-96 €
11+2 522 €+2 759 €-237 €
12+2 522 €+2 904 €-382 €
13+2 522 €+3 052 €-530 €
14+2 522 €+3 205 €-683 €
15+2 522 €+3 361 €-839 €
16+2 522 €+3 522 €-1 000 €
17+2 522 €+3 687 €-1 165 €
18+2 522 €+3 856 €-1 334 €
19+2 522 €+4 030 €-1 508 €
20+2 522 €+4 208 €-1 686 €
21+2 522 €+4 391 €-1 869 €
22+2 522 €+4 579 €-2 057 €
23+2 522 €+4 772 €-2 250 €
24+2 522 €+4 970 €-2 448 €
25+2 522 €+5 174 €-2 652 €
Total+63 050 €+66 937 €+-3 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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