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Maison à vendre

VilleMontendre (17)
Surface100m²
Coût Total155 354€
Loyer Annuel10 191€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 879,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

À VAL DE LIVENNE, cette maison en pierre mitoyenne est idéale pour vos projets de rénovation. La partie habitation se compose d'un séjour, d'une cuisine avec une cheminée, 3 chambres, cellier, d'une salle d'eau et de WC, des combles d'une surface d'environ 100m2 à aménager. Ainsi que 3 garages et un terrain de plus de 6000 m2.

Ville : Montendre
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.290706, -0.387793
Total : 155 354€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 60 400€
Valeur du bien : 148 320€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10191€/an
Fourchette totale : 678€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 8138€ - 12762€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 633,33 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 333 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-75 413€ (-46.2%)
Marge achat-revente :7 979€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 354€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 475,54€
Coût de l'assurance :13 593,47€
Taxe foncière : 1 019,12€/an
Soit par mois : 84,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine avec installations anciennes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: 6 m²
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2.0/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 100 m de tuyauterie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 400 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 000€
    Isolation des combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:8 000€
    Réfection plomberie: 100 m × 80€/m = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montendre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 191 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 354 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 178 €
Revenus locatifs : +10 191 €
Charges déductibles : -67 178 €
Résultat foncier Année 1 : -56 987 €(Déficit de 56 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 778 €/an
Revenus locatifs : +10 191 €
Charges déductibles : -6 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35586.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 191 €67 183 €5 220 €-56 992 €21 400 €35 592 €35 592 €
210 395 €6 644 €5 081 €3 751 €--31 841 €
310 603 €6 501 €4 938 €4 102 €--27 739 €
410 815 €6 352 €4 790 €4 463 €--23 276 €
511 031 €6 199 €4 636 €4 832 €--18 444 €
611 252 €6 040 €4 477 €5 212 €--13 232 €
711 477 €5 876 €4 313 €5 601 €--7 631 €
811 706 €5 706 €4 143 €6 000 €--1 630 €
911 941 €5 530 €3 967 €6 410 €---
1012 179 €5 348 €3 786 €6 831 €---
1112 423 €5 160 €3 597 €7 263 €---
1212 671 €4 966 €3 403 €7 706 €---
1312 925 €4 764 €3 201 €8 161 €---
1413 183 €4 556 €2 993 €8 627 €---
1513 447 €4 340 €2 778 €9 107 €---
1613 716 €4 118 €2 555 €9 598 €---
1713 990 €3 887 €2 324 €10 103 €---
1814 270 €3 648 €2 085 €10 622 €---
1914 556 €3 401 €1 839 €11 154 €---
2014 847 €3 146 €1 583 €11 701 €---
2115 144 €2 882 €1 319 €12 262 €---
2215 446 €2 609 €1 046 €12 838 €---
2315 755 €2 326 €763 €13 430 €---
2416 070 €2 033 €470 €14 037 €---
2516 392 €1 731 €168 €14 661 €---
TOTAL326 427 €174 947 €75 476 €151 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140 €-6 420 €+8 560 €
2+2 140 €0 €+2 140 €
3+2 140 €0 €+2 140 €
4+2 140 €0 €+2 140 €
5+2 140 €0 €+2 140 €
6+2 140 €0 €+2 140 €
7+2 140 €0 €+2 140 €
8+2 140 €0 €+2 140 €
9+2 140 €+1 434 €+706 €
10+2 140 €+2 049 €+91 €
11+2 140 €+2 179 €-39 €
12+2 140 €+2 312 €-172 €
13+2 140 €+2 448 €-308 €
14+2 140 €+2 588 €-448 €
15+2 140 €+2 732 €-592 €
16+2 140 €+2 880 €-740 €
17+2 140 €+3 031 €-891 €
18+2 140 €+3 187 €-1 047 €
19+2 140 €+3 346 €-1 206 €
20+2 140 €+3 510 €-1 370 €
21+2 140 €+3 679 €-1 539 €
22+2 140 €+3 851 €-1 711 €
23+2 140 €+4 029 €-1 889 €
24+2 140 €+4 211 €-2 071 €
25+2 140 €+4 398 €-2 258 €
Total+53 500 €+45 444 €+8 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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