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Maison 5 pièces 132 m²

Bien expiré
VilleMontgradail (11)
Surface132m²
Coût Total161 100€
Loyer Annuel10 314€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 757,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 132 m² - Maison 5 pièces 132 m²

Razès, dans un hameau, maison de caractère en pleine nature avec dépendance. Idéal pour les amoureux de la nature. Rez-de-chaussée: cuisine ouverte sur séjour 58.39 m2, cellier 15 m2. 1er étage : 3 chambres, bureau, salle de bain, WC. Grenier: 23.23 m2

Surface : 132 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/01/2026

Consommation énergie primaire : 309 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 201 kWh/m²/an

Ville : Montgradail
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11240
Coordonnées : 43.118073, 2.020645
Total : 161 100€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 53 100€
Valeur du bien : 153 100€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10314€/an
Fourchette totale : 637€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 7646€ - 13914€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 843,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 752,13€
Coût de l'assurance :14 096,25€
Taxe foncière : 1 031,41€/an
Soit par mois : 85,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 100 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (inclus main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€ = 12800€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (inclus main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montgradail (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 314 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 071 €
Revenus locatifs : +10 314 €
Charges déductibles : -60 071 €
Résultat foncier Année 1 : -49 757 €(Déficit de 49 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 357 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 971 €/an
Revenus locatifs : +10 314 €
Charges déductibles : -6 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28356.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 314 €60 076 €5 381 €-49 762 €21 400 €28 362 €28 362 €
210 520 €6 833 €5 238 €3 687 €--24 675 €
310 731 €6 685 €5 089 €4 046 €--20 629 €
410 945 €6 531 €4 936 €4 414 €--16 215 €
511 164 €6 373 €4 778 €4 791 €--11 424 €
611 388 €6 209 €4 614 €5 179 €--6 245 €
711 615 €6 039 €4 444 €5 576 €--669 €
811 848 €5 864 €4 269 €5 984 €---
912 085 €5 683 €4 087 €6 402 €---
1012 326 €5 495 €3 900 €6 831 €---
1112 573 €5 301 €3 706 €7 272 €---
1212 824 €5 100 €3 505 €7 724 €---
1313 081 €4 892 €3 297 €8 188 €---
1413 342 €4 678 €3 082 €8 665 €---
1513 609 €4 455 €2 860 €9 154 €---
1613 881 €4 226 €2 630 €9 656 €---
1714 159 €3 988 €2 393 €10 171 €---
1814 442 €3 742 €2 147 €10 700 €---
1914 731 €3 488 €1 893 €11 243 €---
2015 026 €3 225 €1 629 €11 801 €---
2115 326 €2 953 €1 357 €12 373 €---
2215 633 €2 671 €1 076 €12 961 €---
2315 945 €2 380 €785 €13 565 €---
2416 264 €2 079 €484 €14 185 €---
2516 590 €1 768 €173 €14 822 €---
TOTAL330 362 €170 734 €77 752 €159 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 166 €-6 420 €+8 586 €
2+2 166 €0 €+2 166 €
3+2 166 €0 €+2 166 €
4+2 166 €0 €+2 166 €
5+2 166 €0 €+2 166 €
6+2 166 €0 €+2 166 €
7+2 166 €0 €+2 166 €
8+2 166 €+1 594 €+572 €
9+2 166 €+1 921 €+245 €
10+2 166 €+2 049 €+117 €
11+2 166 €+2 182 €-16 €
12+2 166 €+2 317 €-151 €
13+2 166 €+2 457 €-291 €
14+2 166 €+2 599 €-433 €
15+2 166 €+2 746 €-580 €
16+2 166 €+2 897 €-731 €
17+2 166 €+3 051 €-885 €
18+2 166 €+3 210 €-1 044 €
19+2 166 €+3 373 €-1 207 €
20+2 166 €+3 540 €-1 374 €
21+2 166 €+3 712 €-1 546 €
22+2 166 €+3 888 €-1 722 €
23+2 166 €+4 070 €-1 904 €
24+2 166 €+4 255 €-2 089 €
25+2 166 €+4 446 €-2 280 €
Total+54 150 €+47 889 €+6 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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