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Appartement t3 72 m2 a rénover

VilleHayange (57)
Surface72m²
Coût Total138 220€
Loyer Annuel8 839€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 097,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à rénover entièrement Proche du centre ville, d'une école maternelle, d'une école primaire et de la piscine

Ville : Hayange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.325910, 6.055670
Total : 138 220€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 131 900€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8839€/an
Fourchette totale : 590€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7085€ - 11027€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :55,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 743,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 258,29€
Coût de l'assurance :16 586,40€
Taxe foncière : 883,93€/an
Soit par mois : 73,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, traitement de l'humidité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état avec traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 2 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1 600€ = 8 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement peinture murs: 15 m² × 30€ = 450€, Rafraîchissement sol: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres - Rénovation légère:2 400€
    Rafraîchissement peinture murs: 24 m² × 30€ = 720€, Rafraîchissement sol: 24 m² × 40€ = 960€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hayange (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 839 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 220 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 156 €
Revenus locatifs : +8 839 €
Charges déductibles : -59 156 €
Résultat foncier Année 1 : -50 317 €(Déficit de 50 317 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 917 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 256 €/an
Revenus locatifs : +8 839 €
Charges déductibles : -6 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28916.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 839 €59 160 €4 713 €-50 321 €21 400 €28 921 €28 921 €
29 016 €6 136 €4 589 €2 880 €--26 041 €
39 196 €6 007 €4 460 €3 189 €--22 852 €
49 380 €5 874 €4 327 €3 506 €--19 346 €
59 568 €5 736 €4 189 €3 832 €--15 514 €
69 759 €5 594 €4 046 €4 166 €--11 348 €
79 954 €5 446 €3 899 €4 508 €--6 840 €
810 154 €5 293 €3 746 €4 860 €--1 980 €
910 357 €5 135 €3 588 €5 222 €---
1010 564 €4 971 €3 424 €5 593 €---
1110 775 €4 802 €3 254 €5 973 €---
1210 990 €4 626 €3 079 €6 364 €---
1311 210 €4 445 €2 897 €6 766 €---
1411 435 €4 257 €2 709 €7 178 €---
1511 663 €4 062 €2 515 €7 601 €---
1611 896 €3 861 €2 314 €8 036 €---
1712 134 €3 653 €2 105 €8 482 €---
1812 377 €3 437 €1 889 €8 940 €---
1912 625 €3 214 €1 666 €9 411 €---
2012 877 €2 982 €1 435 €9 895 €---
2113 135 €2 743 €1 196 €10 391 €---
2213 397 €2 496 €948 €10 902 €---
2313 665 €2 239 €692 €11 426 €---
2413 939 €1 974 €427 €11 964 €---
2514 217 €1 700 €152 €12 518 €---
TOTAL283 124 €159 843 €68 258 €123 281 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 856 €-6 420 €+8 276 €
2+1 856 €0 €+1 856 €
3+1 856 €0 €+1 856 €
4+1 856 €0 €+1 856 €
5+1 856 €0 €+1 856 €
6+1 856 €0 €+1 856 €
7+1 856 €0 €+1 856 €
8+1 856 €0 €+1 856 €
9+1 856 €+973 €+883 €
10+1 856 €+1 678 €+178 €
11+1 856 €+1 792 €+64 €
12+1 856 €+1 909 €-53 €
13+1 856 €+2 030 €-174 €
14+1 856 €+2 153 €-297 €
15+1 856 €+2 280 €-424 €
16+1 856 €+2 411 €-555 €
17+1 856 €+2 545 €-689 €
18+1 856 €+2 682 €-826 €
19+1 856 €+2 823 €-967 €
20+1 856 €+2 968 €-1 112 €
21+1 856 €+3 117 €-1 261 €
22+1 856 €+3 271 €-1 415 €
23+1 856 €+3 428 €-1 572 €
24+1 856 €+3 589 €-1 733 €
25+1 856 €+3 755 €-1 899 €
Total+46 400 €+36 984 €+9 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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