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Maison à vendre

VilleTerrats (66)
Surface125
Coût Total213 750
Loyer Annuel13 185
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 260 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 42 m²), 4 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Cyril Bacou - Safti vous propose: Proche de Thuir. Terrats. Cette grande maison de 125m2, de type T6, dispose d'une surface habitable généreuse répartie sur 3 niveaux. Au rez-de-chaussée, une spacieuse et lumineuse pièce de vie traversante de 42m2 offre un espace convivial, tandis que les 4 chambres à l'étage offrent intimité et confort. Le patio ajoute une touche extérieure agréable, un grand atelier, un dressing, 2 salle d'eau complètent les prestations de ce bien. Les installations telles que le double vitrage, l'isolation des combles assurent un confort optimal au quotidien. Un bien idéal pour une famille à la recherche d'espace et de fonctionnalité dans un cadre paisible et pratique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 157 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cyril BACOU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 798 204 848

Ville : Terrats
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66300
Coordonnées : 42.603273, 2.762485
Total : 213 750
Prix d'acquisition : 157 500
Travaux : 43 650
Valeur du bien : 201 150
Frais de notaire : 12 600
Coût estimé : 12 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13185€/an
Fourchette totale : 831€ - 1453€/mois
Fourchette annuelle : 9971€ - 17435€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 515,15 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 394
Prix d'achat :157 500
Décote à l'achat :-31 894 (-16.8%)
Marge achat-revente :-24 356€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 846,04
Coût de l'assurance :18 703,12
Taxe foncière : 1 318,47€/an
Soit par mois : 109,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 650(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 750
    Isolation des combles: 125 m² × 70€/m² = 8750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Terrats (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 185 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 750 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 892
Revenus locatifs : +13 185
Charges déductibles : -52 892
Résultat foncier Année 1 : -39 707(Déficit de 39 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 307
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 242 €/an
Revenus locatifs : +13 185
Charges déductibles : -9 242
Résultat foncier Années 2+ : 3 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18306.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 18552 8997 182-39 71421 400 €18 314 €18 314 €
213 4489 0586 9914 391--13 923 €
313 7178 8616 7944 857--9 067 €
413 9928 6576 5905 335--3 731 €
514 2728 4456 3795 826---
614 5578 2276 1606 330---
714 8488 0015 9346 847---
815 1457 7675 7017 378---
915 4487 5255 4597 923---
1015 7577 2755 2088 482---
1116 0727 0164 9509 056---
1216 3946 7484 6829 645---
1316 7216 4714 40510 250---
1417 0566 1854 11810 871---
1517 3975 8883 82211 509---
1617 7455 5823 51512 163---
1718 1005 2643 19812 836---
1818 4624 9362 86913 526---
1918 8314 5962 53014 235---
2019 2084 2452 17814 963---
2119 5923 8811 81515 710---
2219 9843 5051 43916 478---
2320 3833 1161 05017 267---
2420 7912 71464718 077---
2521 2072 29723118 909---
TOTAL422 310199 161103 846223 15021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 150
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 185 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 769-6 420+9 189
2+2 7690+2 769
3+2 7690+2 769
4+2 7690+2 769
5+2 769+628+2 141
6+2 769+1 899+870
7+2 769+2 054+715
8+2 769+2 213+556
9+2 769+2 377+392
10+2 769+2 545+224
11+2 769+2 717+52
12+2 769+2 894-125
13+2 769+3 075-306
14+2 769+3 261-492
15+2 769+3 453-684
16+2 769+3 649-880
17+2 769+3 851-1 082
18+2 769+4 058-1 289
19+2 769+4 270-1 501
20+2 769+4 489-1 720
21+2 769+4 713-1 944
22+2 769+4 943-2 174
23+2 769+5 180-2 411
24+2 769+5 423-2 654
25+2 769+5 673-2 904
Total+69 225+66 945+2 280
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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