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Appartement à vendre

VilleSaintes (17)
Surface342.74m²
Coût Total581 042€
Loyer Annuel38 459€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 491 150 €
Surface : 342.74 m²
Prix au m² : 1 433,01 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 3 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 55 m²), 6 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Au cœur du centre historique de Saintes, découvrez cet exceptionnel appartement de haut standing de 343 m², offrant des volumes remarquables et des prestations de qualité, répartis sur trois niveaux.

Il comprend une entrée, plusieurs paliers, un vaste salon, ainsi qu'une salle à manger installée dans un magnifique patio couvert de verre avec système occultant, ouvrant sur une superbe terrasse sans vis-à-vis. Vous bénéficierez également d'une superbe cuisine entièrement équipée, de 6 chambres aux beaux volumes, de 2 salles de bains, d'une salle d'eau, 3 w.c cabinet de toilette, d'un dressing, d'une buanderie et de greniers.

Les prestations comprennent notamment une aspiration centralisée, et l'ensemble des pièces séduit par leurs beaux volumes et leur caractère.

Pour compléter ce bien d'exception, vous profiterez d'une magnifique cave voûtée de 89 m², équipée d'un régulateur d'humidité, ainsi que d'une dépendance avec courette.

Un bien rare au cœur de Saintes, idéal pour une grande famille, mais offrant également un fort potentiel pour un projet de chambres d'hôtes ou une activité d'accueil haut de gamme.

Pour visiter ce bien et répondre à vos questions, contactez-moi sans attendre : Thierry Choury -

4,5% d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Pas de procédure en cours.

La présente annonce a été éditée sous la responsabilité éditoriale de MR Choury Thierry, agent commercial en immobilier, immatriculée au RSAC de Saintes sous le numéro 34419550800033.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.751829, -0.631202
Total : 581 042€
Prix d'acquisition : 491 150€
Travaux : 50 600€
Valeur du bien : 541 750€
Frais de notaire : 39 292€
Coût estimé : 39 292€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 342.74m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 3205€/mois
Loyer annuel estimé : 38459€/an
Fourchette totale : 2615€ - 3928€/mois
Fourchette annuelle : 31375€ - 47141€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 961,89 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :672 416 €
Prix d'achat :491 150 €
Décote à l'achat :-181 266€ (-27.0%)
Marge achat-revente :91 374€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :581 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 893,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :169,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 062,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :286 940,63€
Coût de l'assurance :50 841,17€
Taxe foncière : 3 845,86€/an
Soit par mois : 320,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 204,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 383,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 99 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans les salles de bain
Quantité: 2 salles de bain + 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:12 000€
    Mise aux normes électricité: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saintes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 459 €/an
Calcul : 3 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 581 042 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 034 €/an
Calcul : 169 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 272 €
Revenus locatifs : +38 459 €
Charges déductibles : -76 272 €
Résultat foncier Année 1 : -37 814 €(Déficit de 37 814 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 27 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 672 €/an
Revenus locatifs : +38 459 €
Charges déductibles : -25 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27113.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 491 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 319 248 €(65% de 491 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 609 €/an
Calcul : 319 248 € × 3,636% = 11 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 459 €76 291 €19 812 €-37 833 €10 700 €27 133 €27 133 €
239 228 €25 169 €19 289 €14 059 €--13 073 €
340 012 €24 628 €18 748 €15 385 €---
440 813 €24 068 €18 189 €16 745 €---
541 629 €23 489 €17 609 €18 140 €---
642 461 €22 889 €17 009 €19 573 €---
743 311 €22 268 €16 389 €21 043 €---
844 177 €21 626 €15 746 €22 551 €---
945 060 €20 961 €15 081 €24 100 €---
1045 962 €20 272 €14 393 €25 689 €---
1146 881 €19 560 €13 680 €27 321 €---
1247 818 €18 822 €12 943 €28 996 €---
1348 775 €18 059 €12 180 €30 716 €---
1449 750 €17 269 €11 390 €32 481 €---
1550 745 €16 451 €10 572 €34 294 €---
1651 760 €15 605 €9 725 €36 155 €---
1752 795 €14 729 €8 849 €38 067 €---
1853 851 €13 822 €7 943 €40 029 €---
1954 928 €12 884 €7 004 €42 045 €---
2056 027 €11 912 €6 033 €44 115 €---
2157 148 €10 907 €5 027 €46 241 €---
2258 290 €9 866 €3 986 €48 425 €---
2359 456 €8 789 €2 909 €50 668 €---
2460 645 €7 674 €1 794 €52 972 €---
2561 858 €6 520 €640 €55 339 €---
TOTAL1 231 842 €484 528 €286 941 €747 314 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 747 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 076 €-3 210 €+11 286 €
2+8 076 €0 €+8 076 €
3+8 076 €+693 €+7 383 €
4+8 076 €+5 023 €+3 053 €
5+8 076 €+5 442 €+2 634 €
6+8 076 €+5 872 €+2 204 €
7+8 076 €+6 313 €+1 763 €
8+8 076 €+6 765 €+1 311 €
9+8 076 €+7 230 €+846 €
10+8 076 €+7 707 €+369 €
11+8 076 €+8 196 €-120 €
12+8 076 €+8 699 €-623 €
13+8 076 €+9 215 €-1 139 €
14+8 076 €+9 744 €-1 668 €
15+8 076 €+10 288 €-2 212 €
16+8 076 €+10 847 €-2 771 €
17+8 076 €+11 420 €-3 344 €
18+8 076 €+12 009 €-3 933 €
19+8 076 €+12 613 €-4 537 €
20+8 076 €+13 234 €-5 158 €
21+8 076 €+13 872 €-5 796 €
22+8 076 €+14 527 €-6 451 €
23+8 076 €+15 200 €-7 124 €
24+8 076 €+15 891 €-7 815 €
25+8 076 €+16 602 €-8 526 €
Total+201 900 €+224 194 €+-22 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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