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Appartement 142 m² à Limoges

VilleLimoges (87)
Surface142m²
Coût Total183 980€
Loyer Annuel22 798€
Rentabilité12.39%
Cashflow/mois+746€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 957,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

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Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 183 980€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 173 100€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22798€/an
Fourchette totale : 1518€ - 2378€/mois
Fourchette annuelle : 18214€ - 28535€/an
Rentabilité brute :12.39%
Fourchette de rentabilité :9.90% - 15.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,38 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 966 €
Prix d'achat :136 000 €
Décote à l'achat :-138 966€ (-50.5%)
Marge achat-revente :90 986€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 963,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 382,90€
Coût de l'assurance :15 638,30€
Taxe foncière : 2 279,77€/an
Soit par mois : 189,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 899,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :746,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 798 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 181 €
Revenus locatifs : +22 798 €
Charges déductibles : -46 181 €
Résultat foncier Année 1 : -23 383 €(Déficit de 23 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 081 €/an
Revenus locatifs : +22 798 €
Charges déductibles : -9 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1983.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 798 €46 187 €6 182 €-23 389 €21 400 €1 989 €1 989 €
223 254 €8 923 €6 018 €14 331 €---
323 719 €8 753 €5 848 €14 966 €---
424 193 €8 577 €5 672 €15 616 €---
524 677 €8 396 €5 490 €16 281 €---
625 171 €8 208 €5 302 €16 963 €---
725 674 €8 013 €5 108 €17 661 €---
826 187 €7 812 €4 907 €18 375 €---
926 711 €7 604 €4 698 €19 107 €---
1027 245 €7 388 €4 483 €19 857 €---
1127 790 €7 166 €4 260 €20 625 €---
1228 346 €6 935 €4 030 €21 411 €---
1328 913 €6 697 €3 791 €22 216 €---
1429 491 €6 450 €3 545 €23 041 €---
1530 081 €6 195 €3 289 €23 886 €---
1630 683 €5 931 €3 025 €24 752 €---
1731 296 €5 658 €2 752 €25 639 €---
1831 922 €5 375 €2 470 €26 547 €---
1932 561 €5 083 €2 177 €27 478 €---
2033 212 €4 780 €1 875 €28 432 €---
2133 876 €4 467 €1 562 €29 409 €---
2234 554 €4 144 €1 238 €30 410 €---
2335 245 €3 809 €904 €31 436 €---
2435 950 €3 462 €557 €32 487 €---
2536 669 €3 104 €199 €33 565 €---
TOTAL730 217 €199 115 €89 383 €531 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 788 €-6 420 €+11 208 €
2+4 788 €+3 702 €+1 086 €
3+4 788 €+4 490 €+298 €
4+4 788 €+4 685 €+103 €
5+4 788 €+4 884 €-96 €
6+4 788 €+5 089 €-301 €
7+4 788 €+5 298 €-510 €
8+4 788 €+5 513 €-725 €
9+4 788 €+5 732 €-944 €
10+4 788 €+5 957 €-1 169 €
11+4 788 €+6 187 €-1 399 €
12+4 788 €+6 423 €-1 635 €
13+4 788 €+6 665 €-1 877 €
14+4 788 €+6 912 €-2 124 €
15+4 788 €+7 166 €-2 378 €
16+4 788 €+7 426 €-2 638 €
17+4 788 €+7 692 €-2 904 €
18+4 788 €+7 964 €-3 176 €
19+4 788 €+8 243 €-3 455 €
20+4 788 €+8 530 €-3 742 €
21+4 788 €+8 823 €-4 035 €
22+4 788 €+9 123 €-4 335 €
23+4 788 €+9 431 €-4 643 €
24+4 788 €+9 746 €-4 958 €
25+4 788 €+10 069 €-5 281 €
Total+119 700 €+159 331 €+-39 631 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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