Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Centre ville Châteaudun

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface43.37m²
Coût Total107 200€
Loyer Annuel6 233€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 43.37 m²
Prix au m² : 1 383,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

L'agence Alain Pally vous présente aujourd'hui ce magnifique appartement dans le centre ville de Châteaudun.  Composé d'une entrée, cuisine, séjour, chambre, salle de bain avec WC séparé. Il fera un parfait premier achat ou un très bon investissement.  Avec une cave et une place de parking sur le parking extérieur.  Disponible à la visite dès maintenant.

  • https://www.apally.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/165408.pdf
Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.072782, 1.344424
Total : 107 200€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 102 400€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43.37m²
Loyer prédit : 11.98€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6233€/an
Fourchette totale : 428€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 5137€ - 7562€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 738,23€
Coût de l'assurance :9 380,00€
Taxe foncière : 623,27€/an
Soit par mois : 51,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 519,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43.37 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(978 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:18 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ × 0.5 (coefficient de performance) + 1500€ (installation) = 6500€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (pose comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 233 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 976 €
Revenus locatifs : +6 233 €
Charges déductibles : -46 976 €
Résultat foncier Année 1 : -40 743 €(Déficit de 40 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 576 €/an
Revenus locatifs : +6 233 €
Charges déductibles : -4 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19342.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 233 €46 979 €3 581 €-40 746 €21 400 €19 346 €19 346 €
26 357 €4 484 €3 485 €1 874 €--17 473 €
36 484 €4 385 €3 387 €2 099 €--15 374 €
46 614 €4 283 €3 285 €2 331 €--13 043 €
56 746 €4 178 €3 179 €2 569 €--10 474 €
66 881 €4 069 €3 070 €2 813 €--7 661 €
77 019 €3 956 €2 957 €3 063 €--4 598 €
87 159 €3 839 €2 841 €3 320 €--1 277 €
97 303 €3 718 €2 720 €3 584 €---
107 449 €3 593 €2 595 €3 855 €---
117 598 €3 464 €2 466 €4 133 €---
127 750 €3 331 €2 332 €4 419 €---
137 905 €3 192 €2 194 €4 712 €---
148 063 €3 049 €2 051 €5 013 €---
158 224 €2 902 €1 903 €5 322 €---
168 388 €2 749 €1 750 €5 640 €---
178 556 €2 591 €1 592 €5 966 €---
188 727 €2 427 €1 429 €6 300 €---
198 902 €2 258 €1 259 €6 644 €---
209 080 €2 083 €1 084 €6 997 €---
219 261 €1 902 €903 €7 360 €---
229 447 €1 715 €716 €7 732 €---
239 636 €1 521 €522 €8 115 €---
249 828 €1 321 €322 €8 508 €---
2510 025 €1 113 €115 €8 911 €---
TOTAL199 634 €119 100 €51 738 €80 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 309 €-6 420 €+7 729 €
2+1 309 €0 €+1 309 €
3+1 309 €0 €+1 309 €
4+1 309 €0 €+1 309 €
5+1 309 €0 €+1 309 €
6+1 309 €0 €+1 309 €
7+1 309 €0 €+1 309 €
8+1 309 €0 €+1 309 €
9+1 309 €+692 €+617 €
10+1 309 €+1 157 €+152 €
11+1 309 €+1 240 €+69 €
12+1 309 €+1 326 €-17 €
13+1 309 €+1 414 €-105 €
14+1 309 €+1 504 €-195 €
15+1 309 €+1 597 €-288 €
16+1 309 €+1 692 €-383 €
17+1 309 €+1 790 €-481 €
18+1 309 €+1 890 €-581 €
19+1 309 €+1 993 €-684 €
20+1 309 €+2 099 €-790 €
21+1 309 €+2 208 €-899 €
22+1 309 €+2 320 €-1 011 €
23+1 309 €+2 434 €-1 125 €
24+1 309 €+2 552 €-1 243 €
25+1 309 €+2 673 €-1 364 €
Total+32 725 €+24 160 €+8 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →