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Maison 7 Pièces

VilleDrap (06)
Surface152
Coût Total464 420
Loyer Annuel29 010
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-228
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 2 625 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 152 m², 7 pièces, Climatisation, Orientation est, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage par aérothermie

? Drap – Maison Familiale

  • Belle Baisse De Prix - !!!!! Nouveau Prix !!!!!

Située au cœur du village de Drap, cette Maison De Ville Au Charme authentique offre des Espaces Genereux et une grande polyvalence d’usage. Parfaitement entretenue, elle a bénéficié de Plusieurs Rénovations Récentes:

Toutes les fenêtres ont été remplacées par du double vitrage pour un meilleur confort thermique et phonique. La toiture a été entièrement rénovée, un vrai plus pour votre tranquillité !

REZ-DE-CHAUSSÉE • Une pièce De Vie Chaleureuse avec cuisine ouverte sur le salon. • Une salle de bain avec WC. • Un garage transformé en buanderie pratique. • Une Magnifique Salle Voutée en sous-sol, idéale pour une Salle De Jeux, un Cinéma Maison, ou un espace de loisirs.

1er ÉTAGE • Trois Chambres Spacieuses et lumineuses. • Une salle de bain avec toilettes, parfaite pour la vie quotidienne.

2e ÉTAGE • Un appartement 3 pièces indépendant, entièrement rénové. • Composé d’une Cuisine Équipée Ouverte sur un salon cosy, de deux chambres, et d’une salle de douche avec WC. • Idéal pour accueillir Famille, AMIS, ou pour un Revenu Locatif complémentaire.

EXTÉRIEUR • En extérieur Une Cour Intérieure . • Un Cabanon De Rangement très pratique.

Ce que l’on adore : • Une Maison Évolutive avec possibilité de division en deux logements. • Une Rénovation déjà effectuée (toiture + double vitrage). • Un emplacement central, avec toutes les commodités accessibles à pied.

Un Stationnement devant la Maison et possibilité d' un garage en location.

Beaucoup de Places Disponibles à proximité.

• Prix ajusté : une belle opportunité à saisir !

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.751880, 7.321560
Total : 464 420
Prix d'acquisition : 399 000
Travaux : 33 500
Valeur du bien : 432 500
Frais de notaire : 31 920
Coût estimé : 31 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152
Loyer prédit : 15.90€/m²/mois
Fourchette : 11.47€ - 22.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2418€/mois
Loyer annuel estimé : 29010€/an
Fourchette totale : 1743€ - 3352€/mois
Fourchette annuelle : 20920€ - 40228€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 325,84 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :657 528
Prix d'achat :399 000
Décote à l'achat :-258 528 (-39.3%)
Marge achat-revente :193 108€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :464 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 268,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :135,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 403,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 011,11
Coût de l'assurance :40 636,75
Taxe foncière : 2 901,02€/an
Soit par mois : 241,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 417,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 645,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique.
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drap (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 010 €/an
Calcul : 2 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 464 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 625 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 016
Revenus locatifs : +29 010
Charges déductibles : -53 016
Résultat foncier Année 1 : -24 006(Déficit de 24 006 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 13 306
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 516 €/an
Revenus locatifs : +29 010
Charges déductibles : -19 516
Résultat foncier Années 2+ : 9 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13306.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 01053 03115 005-24 02110 700 €13 321 €13 321 €
229 59019 12614 59910 465--2 856 €
330 18218 70714 18011 475---
430 78618 27413 74812 512---
531 40217 82713 30013 575---
632 03017 36512 83814 665---
732 67016 88812 36115 782---
833 32416 39511 86816 929---
933 99015 88511 35918 105---
1034 67015 35910 83219 311---
1135 36314 81510 28820 549---
1236 07014 2539 72621 818---
1336 79213 6729 14623 120---
1437 52813 0728 54624 455---
1538 27812 4527 92625 826---
1639 04411 8127 28627 232---
1739 82511 1516 62428 674---
1840 62110 4675 94030 154---
1941 4349 7615 23431 673---
2042 2629 0314 50433 231---
2143 1088 2773 75034 831---
2243 9707 4982 97236 472---
2344 8496 6932 16738 156---
2445 7465 8621 33539 884---
2546 6615 00347641 659---
TOTAL929 204362 673216 011566 53110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 566 531
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 092-3 210+9 302
2+6 0920+6 092
3+6 092+2 586+3 506
4+6 092+3 754+2 338
5+6 092+4 072+2 020
6+6 092+4 399+1 693
7+6 092+4 735+1 357
8+6 092+5 079+1 013
9+6 092+5 431+661
10+6 092+5 793+299
11+6 092+6 165-73
12+6 092+6 545-453
13+6 092+6 936-844
14+6 092+7 337-1 245
15+6 092+7 748-1 656
16+6 092+8 170-2 078
17+6 092+8 602-2 510
18+6 092+9 046-2 954
19+6 092+9 502-3 410
20+6 092+9 969-3 877
21+6 092+10 449-4 357
22+6 092+10 942-4 850
23+6 092+11 447-5 355
24+6 092+11 965-5 873
25+6 092+12 498-6 406
Total+152 300+169 959+-17 659
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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