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Détails du bien

Bien expiré
VilleHourtin (33)
Surface62
Coût Total146 092
Loyer Annuel7 965
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-336
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 288,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

33990 - HOURTIN - APPARTEMENT RDC - VENDU LOUÉ - 3 PIECES - 2 CHAMBRES - 61.4m² - OPPORTUNITE INVESTISSEUR Idéalement localisé, ce bien de 3 pièces et 2 chambres d'une surface de 61.4m² saura vous séduire. Avec un agencement en plain-pied. Vendu loué. Idéal investisseur, rentabilité brute 9,7% Loyer 570 euros par mois + 80 euros de charges Bail Octobre 2021 Charges annuelles de copropriété 2200 euros Taxe foncière 620 euros Ne manquez pas cette opportunité, contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tous les avantages que ce bien a à offrir.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 72 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 191 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1570.00 euros et 2180.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Zelimir BOZIC Agent commercial (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée) RSAC 752291526 Bordeaux

Ville : Hourtin
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33990
Total : 146 092
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 59 800
Valeur du bien : 139 700
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7965€/an
Fourchette totale : 518€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6216€ - 10207€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 092
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 508,78
Coût de l'assurance :12 783,05
Taxe foncière : 620,00€/an
Soit par mois : 51,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 663,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-335,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 espaces (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 800(965 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:2 800
    Peinture salon: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hourtin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 965 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 092 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 006
Revenus locatifs : +7 965
Charges déductibles : -68 006
Résultat foncier Année 1 : -60 041(Déficit de 60 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 641
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 206 €/an
Revenus locatifs : +7 965
Charges déductibles : -8 206
Résultat foncier Années 2+ : -241 €/an(Déficit de 241 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38641.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 96568 0114 880-60 04621 400 €38 646 €38 646 €
28 1248 0814 75043--38 602 €
38 2877 9474 615340--38 262 €
48 4537 8084 476645--37 617 €
58 6227 6644 333958--36 659 €
68 7947 5154 1841 279--35 380 €
78 9707 3614 0301 609--33 771 €
89 1497 2023 8711 947--31 824 €
99 3327 0383 7072 295--29 529 €
109 5196 8683 5362 652--26 878 €
119 7106 6923 3603 018--23 860 €
129 9046 5103 1783 394---
1310 1026 3212 9903 781---
1410 3046 1262 7954 177---
1510 5105 9252 5944 585---
1610 7205 7172 3855 004---
1710 9345 5012 1705 433---
1811 1535 2781 9475 875---
1911 3765 0471 7166 329---
2011 6044 8091 4786 795---
2111 8364 5621 2317 274---
2212 0734 3079767 765---
2312 3144 0437128 271---
2412 5603 7704398 790---
2512 8113 4881579 324---
TOTAL255 127213 59170 50941 53621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 536
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 673-6 420+8 093
2+1 6730+1 673
3+1 6730+1 673
4+1 6730+1 673
5+1 6730+1 673
6+1 6730+1 673
7+1 6730+1 673
8+1 6730+1 673
9+1 6730+1 673
10+1 6730+1 673
11+1 6730+1 673
12+1 673+1 018+655
13+1 673+1 134+539
14+1 673+1 253+420
15+1 673+1 375+298
16+1 673+1 501+172
17+1 673+1 630+43
18+1 673+1 763-90
19+1 673+1 899-226
20+1 673+2 038-365
21+1 673+2 182-509
22+1 673+2 330-657
23+1 673+2 481-808
24+1 673+2 637-964
25+1 673+2 797-1 124
Total+41 825+19 619+22 206
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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