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Longère en pierre

VillePlumieux (22)
Surface214m²
Coût Total239 400€
Loyer Annuel19 770€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 500 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 876,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

En campagne de Plumieux tout proche de Brehan et ses commerces

Cet ensemble immobilier comprend :

Une longère en pierre sous ardoise naturelle d'environ 150 m2 habitables Au RDC grande pièce de vie avec Cuisine aménagée et équipée, une salle à manger d'environ 37 m2 et coin salon de 20 m2 Un couloir dessert, un WC, une salle de bain, un bureau qui peut faire chambre, une cave et accès au garage attenant A L'étage : une mezzanine, 5 chambres une salle d'eau avec WC

2ème maison d'habitation attenante d'environ 60 m2 habitables totalement rénovée Au RDC : une pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée, une salle d'eau PMR avec WC, débarras qui donne accès au garage en tôle à gauche de la maison A l'étage : 2 chambres et un WC avec meuble vasque

Idéal pour accueillir la famille ou bien faire de la location à l'année ou saisonnière

Terrain d'une superficie d'environ 2149 m2 de terrain

Système de chauffage gaz Assainissement individuel

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 187 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Silvana LEMOINE, Tél. : 06 25 61 76 79, E-mail : silvana.lemoine@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 832 496 533 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Plumieux
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.081328, -2.628475
Total : 239 400€
Prix d'acquisition : 187 500€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 224 400€
Frais de notaire : 15 000€
Coût estimé : 15 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1648€/mois
Loyer annuel estimé : 19770€/an
Fourchette totale : 1284€ - 2114€/mois
Fourchette annuelle : 15406€ - 25371€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :465,28 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :99 570 €
Prix d'achat :187 500 €
Décote à l'achat :+87 930€ (+88.3%)
Marge achat-revente :-139 830€ (-140.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :69,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 230,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 696,44€
Coût de l'assurance :20 947,50€
Taxe foncière : 1 977,02€/an
Soit par mois : 164,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 647,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 394,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :252,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du meuble lavabo, mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 500€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plumieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 770 €/an
Calcul : 1 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 561 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 400 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 276 €
Revenus locatifs : +19 770 €
Charges déductibles : -47 276 €
Résultat foncier Année 1 : -27 505 €(Déficit de 27 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 376 €/an
Revenus locatifs : +19 770 €
Charges déductibles : -10 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6105.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 875 €(65% de 187 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 432 €/an
Calcul : 121 875 € × 3,636% = 4 432 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 770 €47 283 €7 568 €-27 513 €21 400 €6 113 €6 113 €
220 166 €10 177 €7 362 €9 989 €---
320 569 €9 964 €7 149 €10 605 €---
420 980 €9 744 €6 929 €11 237 €---
521 400 €9 516 €6 701 €11 884 €---
621 828 €9 282 €6 467 €12 546 €---
722 264 €9 040 €6 225 €13 225 €---
822 710 €8 790 €5 975 €13 920 €---
923 164 €8 532 €5 717 €14 632 €---
1023 627 €8 265 €5 450 €15 362 €---
1124 100 €7 990 €5 175 €16 110 €---
1224 582 €7 706 €4 891 €16 876 €---
1325 073 €7 412 €4 597 €17 661 €---
1425 575 €7 110 €4 295 €18 465 €---
1526 086 €6 797 €3 982 €19 290 €---
1626 608 €6 474 €3 659 €20 134 €---
1727 140 €6 141 €3 326 €21 000 €---
1827 683 €5 797 €2 982 €21 887 €---
1928 237 €5 441 €2 626 €22 796 €---
2028 801 €5 074 €2 259 €23 727 €---
2129 378 €4 696 €1 881 €24 682 €---
2229 965 €4 304 €1 489 €25 661 €---
2330 564 €3 901 €1 086 €26 664 €---
2431 176 €3 484 €669 €27 692 €---
2531 799 €3 053 €238 €28 746 €---
TOTAL633 246 €215 970 €108 696 €417 277 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 417 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 152 €-6 420 €+10 572 €
2+4 152 €+1 163 €+2 989 €
3+4 152 €+3 182 €+970 €
4+4 152 €+3 371 €+781 €
5+4 152 €+3 565 €+587 €
6+4 152 €+3 764 €+388 €
7+4 152 €+3 967 €+185 €
8+4 152 €+4 176 €-24 €
9+4 152 €+4 390 €-238 €
10+4 152 €+4 609 €-457 €
11+4 152 €+4 833 €-681 €
12+4 152 €+5 063 €-911 €
13+4 152 €+5 298 €-1 146 €
14+4 152 €+5 540 €-1 388 €
15+4 152 €+5 787 €-1 635 €
16+4 152 €+6 040 €-1 888 €
17+4 152 €+6 300 €-2 148 €
18+4 152 €+6 566 €-2 414 €
19+4 152 €+6 839 €-2 687 €
20+4 152 €+7 118 €-2 966 €
21+4 152 €+7 405 €-3 253 €
22+4 152 €+7 698 €-3 546 €
23+4 152 €+7 999 €-3 847 €
24+4 152 €+8 308 €-4 156 €
25+4 152 €+8 624 €-4 472 €
Total+103 800 €+125 183 €+-21 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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