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Vente Appartement Eaubonne(95600) 209 000ￜ

VilleEaubonne (95)
Surface81m²
Coût Total261 820€
Loyer Annuel16 936€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 580,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 3 pièces, 1 balcon, 1 place de parking

Appartement 3 pièces appartement 3 pièces - résidence de standing en pierre de taille - proche centre-ville situé au 3ème étage avec ascenseur d'une belle résidence sécurisée en pierre de taille, à proximité immédiate du centre-ville, cet appartement de 3 pièces principales offre un beau potentiel avec une superficie généreuse de 81,90 m² habitables. Il se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle de bains et de nombreux rangements. Travaux de rafraîchissement à prévoir, mais les volumes sont au rendez-vous pour créer un intérieur à votre image. Les plus : cave et parking privatif en sous-sol résidence bien entretenue et recherchée idéal pour un premier achat ou un projet de rénovation dans un cadre de vie agréable et pratique.

Ville : Eaubonne
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95600
Coordonnées : 48.990080, 2.284373
Total : 261 820€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 245 100€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 17.42€/m²/mois
Fourchette : 14.45€ - 21.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1411€/mois
Loyer annuel estimé : 16936€/an
Fourchette totale : 1171€ - 1702€/mois
Fourchette annuelle : 14047€ - 20420€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 050,85 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 119 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-38 119€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-14 701€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 296,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 373,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 199,86€
Coût de l'assurance :22 909,25€
Taxe foncière : 1 693,60€/an
Soit par mois : 141,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 411,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 514,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (~24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs et plafonds 25 m² × 60€/m² = 1500€, Remplacement moquette: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement chambres: Peinture murs et plafonds 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaubonne (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 936 €/an
Calcul : 1 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 499 €
Revenus locatifs : +16 936 €
Charges déductibles : -47 499 €
Résultat foncier Année 1 : -30 563 €(Déficit de 30 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 399 €/an
Revenus locatifs : +16 936 €
Charges déductibles : -11 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9162.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 936 €47 507 €8 797 €-30 571 €21 400 €9 171 €9 171 €
217 275 €11 174 €8 564 €6 101 €--3 070 €
317 620 €10 932 €8 322 €6 688 €---
417 973 €10 682 €8 072 €7 291 €---
518 332 €10 423 €7 813 €7 909 €---
618 699 €10 156 €7 546 €8 543 €---
719 073 €9 879 €7 269 €9 194 €---
819 454 €9 593 €6 983 €9 862 €---
919 843 €9 296 €6 686 €10 547 €---
1020 240 €8 990 €6 380 €11 250 €---
1120 645 €8 673 €6 063 €11 972 €---
1221 058 €8 345 €5 735 €12 713 €---
1321 479 €8 005 €5 395 €13 474 €---
1421 909 €7 654 €5 044 €14 254 €---
1522 347 €7 291 €4 681 €15 056 €---
1622 794 €6 915 €4 305 €15 878 €---
1723 250 €6 527 €3 917 €16 723 €---
1823 714 €6 125 €3 515 €17 590 €---
1924 189 €5 709 €3 099 €18 480 €---
2024 673 €5 278 €2 668 €19 394 €---
2125 166 €4 833 €2 223 €20 333 €---
2225 669 €4 372 €1 762 €21 297 €---
2326 183 €3 896 €1 286 €22 287 €---
2426 706 €3 403 €793 €23 304 €---
2527 240 €2 893 €283 €24 348 €---
TOTAL542 465 €228 549 €127 200 €313 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 557 €-6 420 €+9 977 €
2+3 557 €0 €+3 557 €
3+3 557 €+1 086 €+2 471 €
4+3 557 €+2 187 €+1 370 €
5+3 557 €+2 373 €+1 184 €
6+3 557 €+2 563 €+994 €
7+3 557 €+2 758 €+799 €
8+3 557 €+2 958 €+599 €
9+3 557 €+3 164 €+393 €
10+3 557 €+3 375 €+182 €
11+3 557 €+3 592 €-35 €
12+3 557 €+3 814 €-257 €
13+3 557 €+4 042 €-485 €
14+3 557 €+4 276 €-719 €
15+3 557 €+4 517 €-960 €
16+3 557 €+4 763 €-1 206 €
17+3 557 €+5 017 €-1 460 €
18+3 557 €+5 277 €-1 720 €
19+3 557 €+5 544 €-1 987 €
20+3 557 €+5 818 €-2 261 €
21+3 557 €+6 100 €-2 543 €
22+3 557 €+6 389 €-2 832 €
23+3 557 €+6 686 €-3 129 €
24+3 557 €+6 991 €-3 434 €
25+3 557 €+7 304 €-3 747 €
Total+88 925 €+94 175 €+-5 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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