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Maison 6 pièces 169 m²

Bien expiré
VilleRosières (43)
Surface169m²
Coût Total203 420€
Loyer Annuel13 928€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur le secteur de Rosières, maison d'habitation d'environ 169m² habitable avec garage sur un terrain d'environ 3500m².

La maison se compose d'une cuisine, un salon/séjour avec mezzanine, une buanderie, trois chambres, salle de bains ; d'une deuxième partie comprenant une chambre, une salle d'eau, un cuisine ouverte sur un séjour, et de deux pièces à rénover. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 5560.0 € et 7560.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 4172 Consommation énergétique : 352 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 68 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rosières
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43800
Coordonnées : 45.128722, 3.976541
Total : 203 420€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 63 020€
Valeur du bien : 193 020€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13928€/an
Fourchette totale : 834€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 10003€ - 19394€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :992,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 053,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 292,07€
Coût de l'assurance :18 307,80€
Taxe foncière : 1 392,85€/an
Soit par mois : 116,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 169,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 352 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 020 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 140€
    Isolation toiture/combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 3 chambres × 600€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 928 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 420 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 691 €
Revenus locatifs : +13 928 €
Charges déductibles : -71 691 €
Résultat foncier Année 1 : -57 762 €(Déficit de 57 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 671 €/an
Revenus locatifs : +13 928 €
Charges déductibles : -8 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36362.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 928 €71 697 €6 552 €-57 769 €21 400 €36 369 €36 369 €
214 207 €8 500 €6 375 €5 707 €--30 661 €
314 491 €8 317 €6 192 €6 174 €--24 487 €
414 781 €8 128 €6 002 €6 654 €--17 833 €
515 077 €7 932 €5 807 €7 145 €--10 689 €
615 378 €7 730 €5 605 €7 648 €--3 041 €
715 686 €7 522 €5 396 €8 164 €---
815 999 €7 306 €5 181 €8 693 €---
916 319 €7 083 €4 958 €9 236 €---
1016 646 €6 853 €4 728 €9 792 €---
1116 979 €6 616 €4 491 €10 363 €---
1217 318 €6 370 €4 245 €10 948 €---
1317 665 €6 117 €3 992 €11 548 €---
1418 018 €5 855 €3 730 €12 163 €---
1518 378 €5 584 €3 459 €12 794 €---
1618 746 €5 305 €3 179 €13 441 €---
1719 121 €5 016 €2 891 €14 105 €---
1819 503 €4 717 €2 592 €14 786 €---
1919 893 €4 409 €2 284 €15 484 €---
2020 291 €4 091 €1 965 €16 201 €---
2120 697 €3 761 €1 636 €16 936 €---
2221 111 €3 422 €1 296 €17 689 €---
2321 533 €3 070 €945 €18 463 €---
2421 964 €2 708 €582 €19 256 €---
2522 403 €2 333 €208 €20 070 €---
TOTAL446 134 €210 441 €94 292 €235 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 928 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 925 €-6 420 €+9 345 €
2+2 925 €0 €+2 925 €
3+2 925 €0 €+2 925 €
4+2 925 €0 €+2 925 €
5+2 925 €0 €+2 925 €
6+2 925 €0 €+2 925 €
7+2 925 €+1 537 €+1 388 €
8+2 925 €+2 608 €+317 €
9+2 925 €+2 771 €+154 €
10+2 925 €+2 938 €-13 €
11+2 925 €+3 109 €-184 €
12+2 925 €+3 284 €-359 €
13+2 925 €+3 464 €-539 €
14+2 925 €+3 649 €-724 €
15+2 925 €+3 838 €-913 €
16+2 925 €+4 032 €-1 107 €
17+2 925 €+4 232 €-1 307 €
18+2 925 €+4 436 €-1 511 €
19+2 925 €+4 645 €-1 720 €
20+2 925 €+4 860 €-1 935 €
21+2 925 €+5 081 €-2 156 €
22+2 925 €+5 307 €-2 382 €
23+2 925 €+5 539 €-2 614 €
24+2 925 €+5 777 €-2 852 €
25+2 925 €+6 021 €-3 096 €
Total+73 125 €+70 708 €+2 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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