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Maison 26 pièces 508 m²

VilleJanaillat (23)
Surface508m²
Coût Total611 368€
Loyer Annuel39 638€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 461 100 €
Surface : 508 m²
Prix au m² : 907,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 26
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 26 pièces 508 m² - Superbe complexe de gîtes comprenant une maison principale avec 4 chambres et deux gîtes de 4 chambres

A35200DLO23 - Superbe complexe de gîtes dans un cadre magnifique. La maison principale est indépendante et dispose d'un jardin privé. Il y a aussi 2 gîtes.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A35200DLO23 Date de réalisation du diagnostic : 10/03/2022 Prix hors honoraires : 435 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 430 € et 1 980 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Janaillat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23250
Coordonnées : 46.057320, 1.745634
Total : 611 368€
Prix d'acquisition : 461 100€
Travaux : 113 380€
Valeur du bien : 574 480€
Frais de notaire : 36 888€
Coût estimé : 36 888€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 508m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 3303€/mois
Loyer annuel estimé : 39638€/an
Fourchette totale : 2615€ - 4172€/mois
Fourchette annuelle : 31380€ - 50069€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :683,95 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :347 444 €
Prix d'achat :461 100 €
Décote à l'achat :+113 656€ (+32.7%)
Marge achat-revente :-263 924€ (-76.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :611 368€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 060,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :178,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 238,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :306 827,69€
Coût de l'assurance :53 494,70€
Taxe foncière : 3 963,84€/an
Soit par mois : 330,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 303,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 569,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 508 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 508 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 64 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :113 380 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:30 480€
    Isolation combles: 508 m² × 60€/m² = 30480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:64 000€
    Fenêtres double vitrage: 64 fenêtres × 1000€/fenêtre = 64000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant peinture, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Peinture 4 chambres: 4 chambres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Janaillat (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 106 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 303 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 638 €/an
Calcul : 3 303 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 611 368 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 140 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 113 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 613 €
Revenus locatifs : +39 638 €
Charges déductibles : -140 613 €
Résultat foncier Année 1 : -100 975 €(Déficit de 100 975 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 575 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 233 €/an
Revenus locatifs : +39 638 €
Charges déductibles : -27 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79574.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 461 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 299 715 €(65% de 461 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 899 €/an
Calcul : 299 715 € × 3,636% = 10 899 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 638 €140 633 €21 150 €-100 995 €21 400 €79 595 €79 595 €
240 431 €26 699 €20 595 €13 732 €--65 863 €
341 240 €26 125 €20 022 €15 114 €--50 748 €
442 065 €25 531 €19 428 €16 533 €--34 215 €
542 906 €24 916 €18 812 €17 990 €--16 225 €
643 764 €24 279 €18 175 €19 485 €---
744 639 €23 619 €17 515 €21 020 €---
845 532 €22 935 €16 832 €22 597 €---
946 443 €22 228 €16 124 €24 215 €---
1047 372 €21 495 €15 391 €25 877 €---
1148 319 €20 736 €14 632 €27 583 €---
1249 285 €19 950 €13 847 €29 335 €---
1350 271 €19 136 €13 033 €31 135 €---
1451 276 €18 294 €12 190 €32 983 €---
1552 302 €17 421 €11 317 €34 881 €---
1653 348 €16 517 €10 414 €36 831 €---
1754 415 €15 581 €9 478 €38 834 €---
1855 503 €14 612 €8 508 €40 891 €---
1956 613 €13 608 €7 505 €43 005 €---
2057 746 €12 569 €6 465 €45 177 €---
2158 901 €11 493 €5 389 €47 408 €---
2260 079 €10 378 €4 274 €49 701 €---
2361 280 €9 224 €3 120 €52 056 €---
2462 506 €8 028 €1 925 €54 477 €---
2563 756 €6 791 €687 €56 965 €---
TOTAL1 269 629 €572 798 €306 828 €696 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 696 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 324 €-6 420 €+14 744 €
2+8 324 €0 €+8 324 €
3+8 324 €0 €+8 324 €
4+8 324 €0 €+8 324 €
5+8 324 €0 €+8 324 €
6+8 324 €+978 €+7 346 €
7+8 324 €+6 306 €+2 018 €
8+8 324 €+6 779 €+1 545 €
9+8 324 €+7 264 €+1 060 €
10+8 324 €+7 763 €+561 €
11+8 324 €+8 275 €+49 €
12+8 324 €+8 801 €-477 €
13+8 324 €+9 340 €-1 016 €
14+8 324 €+9 895 €-1 571 €
15+8 324 €+10 464 €-2 140 €
16+8 324 €+11 049 €-2 725 €
17+8 324 €+11 650 €-3 326 €
18+8 324 €+12 267 €-3 943 €
19+8 324 €+12 902 €-4 578 €
20+8 324 €+13 553 €-5 229 €
21+8 324 €+14 222 €-5 898 €
22+8 324 €+14 910 €-6 586 €
23+8 324 €+15 617 €-7 293 €
24+8 324 €+16 343 €-8 019 €
25+8 324 €+17 090 €-8 766 €
Total+208 100 €+209 049 €+-949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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