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Maison 6 pièces 124 m²

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface124
Coût Total165 180
Loyer Annuel11 445
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 879,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 124 m² - Maison 124 m² à vendre 5 pièces CHATELLERAULT (86)

Exclusivité Capifrance.

Chatellerault secteur Ouest, Maison de 124 m² à rénover. Au RDC: Entrée, salon/séjour, cuisine avec un accès à une véranda, buanderie, deux chambres, salle d'eau et WC... Au Rez-de-jardin : un ancien studio avec salle d'eau, WC et kitchenette; une chambre, un garage et une chaufferie.

Le grenier reste aménageable. Cette Maison bénéficie de 2 entrées distinctes.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°347 659 567 - Greffe de POITIERS) Laurent HERVE Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.937695 Référence annonce : 340931288173 Date de réalisation du diagnostic : 05/12/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 390 € et 5 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.817390, 0.504760
Total : 165 180
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 47 460
Valeur du bien : 156 460
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11445€/an
Fourchette totale : 773€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 9279€ - 14117€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 852,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 566,54
Coût de l'assurance :14 040,30
Taxe foncière : 1 144,49€/an
Soit par mois : 95,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 953,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 460(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 960
    Isolation combles perdus: 124 m² × 40€/m² = 4960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (fournitures et pose incluses)
  • Rénovation des chambres:4 500
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 445 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 180 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 481
Revenus locatifs : +11 445
Charges déductibles : -54 481
Résultat foncier Année 1 : -43 036(Déficit de 43 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 636
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 021 €/an
Revenus locatifs : +11 445
Charges déductibles : -7 021
Résultat foncier Années 2+ : 4 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21636.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 44554 4865 320-43 04121 400 €21 641 €21 641 €
211 6746 8825 1764 791--16 850 €
311 9076 7345 0285 174--11 677 €
412 1456 5804 8745 565--6 111 €
512 3886 4214 7155 967--144 €
612 6366 2574 5516 379---
712 8896 0884 3826 801---
813 1475 9134 2077 233---
913 4105 7324 0267 677---
1013 6785 5463 8398 132---
1113 9515 3533 6478 599---
1214 2305 1533 4479 077---
1314 5154 9473 2419 568---
1414 8054 7353 02910 071---
1515 1014 5152 80910 586---
1615 4034 2882 58211 115---
1715 7114 0532 34711 658---
1816 0263 8112 10512 215---
1916 3463 5611 85512 786---
2016 6733 3021 59613 371---
2117 0073 0351 32913 972---
2217 3472 7591 05314 588---
2317 6942 47476815 220---
2418 0472 17947315 868---
2518 4081 87516916 534---
TOTAL366 583166 67976 567199 90421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 904
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 403-6 420+8 823
2+2 4030+2 403
3+2 4030+2 403
4+2 4030+2 403
5+2 4030+2 403
6+2 403+1 870+533
7+2 403+2 040+363
8+2 403+2 170+233
9+2 403+2 303+100
10+2 403+2 440-37
11+2 403+2 580-177
12+2 403+2 723-320
13+2 403+2 870-467
14+2 403+3 021-618
15+2 403+3 176-773
16+2 403+3 335-932
17+2 403+3 497-1 094
18+2 403+3 664-1 261
19+2 403+3 836-1 433
20+2 403+4 011-1 608
21+2 403+4 192-1 789
22+2 403+4 376-1 973
23+2 403+4 566-2 163
24+2 403+4 761-2 358
25+2 403+4 960-2 557
Total+60 075+59 971+104
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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