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Maison à vendre

VilleAstaffort (47)
Surface120m²
Coût Total213 790€
Loyer Annuel11 489€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Terrasse

À la vente, maison de village avec parking privatif (2 places)

Elle se compose de : Quatre grandes chambres Un séjour Une véranda pouvant servir de salle à manger Une cuisine Une salle de bain et WC séparé Une palier spacieux pouvant servir de bureau Un garage pouvant accueillir 2 véhicules Un jardin entièrement clos avec des pierres de remparts

Chauffage au gaz (chaudière neuve changée en décembre 2025) Raccordement au tout-à-l'égout

Un rafraîchissement est à prévoir pour la moderniser

Ville : Astaffort
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47220
Coordonnées : 44.067960, 0.656743
Total : 213 790€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 64 750€
Valeur du bien : 202 750€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 957€/mois
Loyer annuel estimé : 11489€/an
Fourchette totale : 709€ - 1292€/mois
Fourchette annuelle : 8514€ - 15503€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,21 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 185 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :+15 815€ (+12.9%)
Marge achat-revente :-91 605€ (-75.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 294,94€
Coût de l'assurance :18 706,63€
Taxe foncière : 1 148,86€/an
Soit par mois : 95,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 957,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la chaudière au gaz récente
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage récent, mais vérification nécessaire
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 63 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 750 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 400€
    Isolation des combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 150€
    Revêtement sol chambres: 63 m² × 50€/m² = 3150€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs chambres: 4 chambres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Astaffort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 489 €/an
Calcul : 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 790 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 149 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 036 €
Revenus locatifs : +11 489 €
Charges déductibles : -74 036 €
Résultat foncier Année 1 : -62 547 €(Déficit de 62 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 147 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 286 €/an
Revenus locatifs : +11 489 €
Charges déductibles : -9 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 203 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41147.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 489 €74 043 €7 396 €-62 554 €21 400 €41 154 €41 154 €
211 718 €9 099 €7 202 €2 619 €--38 535 €
311 953 €8 899 €7 001 €3 054 €--35 481 €
412 192 €8 691 €6 794 €3 501 €--31 980 €
512 436 €8 476 €6 578 €3 960 €--28 020 €
612 684 €8 253 €6 356 €4 432 €--23 588 €
712 938 €8 022 €6 125 €4 916 €--18 672 €
813 197 €7 783 €5 886 €5 414 €--13 259 €
913 461 €7 536 €5 638 €5 925 €--7 333 €
1013 730 €7 279 €5 382 €6 451 €--883 €
1114 005 €7 014 €5 117 €6 991 €---
1214 285 €6 739 €4 842 €7 545 €---
1314 570 €6 455 €4 557 €8 116 €---
1414 862 €6 160 €4 263 €8 702 €---
1515 159 €5 855 €3 958 €9 304 €---
1615 462 €5 539 €3 642 €9 924 €---
1715 771 €5 211 €3 314 €10 560 €---
1816 087 €4 872 €2 975 €11 214 €---
1916 409 €4 521 €2 624 €11 887 €---
2016 737 €4 158 €2 261 €12 579 €---
2117 071 €3 782 €1 884 €13 290 €---
2217 413 €3 392 €1 495 €14 021 €---
2317 761 €2 988 €1 091 €14 773 €---
2418 116 €2 570 €673 €15 546 €---
2518 479 €2 137 €240 €16 341 €---
TOTAL367 983 €219 473 €107 295 €148 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 413 €-6 420 €+8 833 €
2+2 413 €0 €+2 413 €
3+2 413 €0 €+2 413 €
4+2 413 €0 €+2 413 €
5+2 413 €0 €+2 413 €
6+2 413 €0 €+2 413 €
7+2 413 €0 €+2 413 €
8+2 413 €0 €+2 413 €
9+2 413 €0 €+2 413 €
10+2 413 €0 €+2 413 €
11+2 413 €+1 832 €+581 €
12+2 413 €+2 264 €+149 €
13+2 413 €+2 435 €-22 €
14+2 413 €+2 611 €-198 €
15+2 413 €+2 791 €-378 €
16+2 413 €+2 977 €-564 €
17+2 413 €+3 168 €-755 €
18+2 413 €+3 364 €-951 €
19+2 413 €+3 566 €-1 153 €
20+2 413 €+3 774 €-1 361 €
21+2 413 €+3 987 €-1 574 €
22+2 413 €+4 206 €-1 793 €
23+2 413 €+4 432 €-2 019 €
24+2 413 €+4 664 €-2 251 €
25+2 413 €+4 902 €-2 489 €
Total+60 325 €+44 553 €+15 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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