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Maison 6 pièces 85 m²

VilleBrasparts (29)
Surface85
Coût Total130 064
Loyer Annuel7 427
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 300 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 685,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 85 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial B M L G NOTAIRES, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - BRASPARTS (29190)


Beaucoup de potentiel pour cette maison en pierres de 85m² située au cœur du bourg de Brasparts dans les Monts d'Arrée : pièce de vie avec coin cuisine, chambre parentale avec salle d'eau privative (salle d'eau-wc adaptée PMR). A l'étage: deux grandes chambres, salle de bains-wc. Au-dessus: chambre et grenier. A l'arrière: petite cour en indivision. Possibilité de raccorder au tout à l'égout. Idéal investisseurs ou pied-à-terre. Référence 2110.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude B M L G NOTAIRES, SELARL - Notaires à Pleyben - N° SIRET : 83415051800019


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Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/07/2022

Ville : Brasparts
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29190
Coordonnées : 48.323223, -3.997016
Total : 130 064
Prix d'acquisition : 58 300
Travaux : 67 100
Valeur du bien : 125 400
Frais de notaire : 4 664
Coût estimé : 4 664
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7427€/an
Fourchette totale : 486€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 5826€ - 9466€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :950 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 750
Prix d'achat :58 300
Décote à l'achat :-22 450 (-27.8%)
Marge achat-revente :-49 314€ (-61.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 064
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 682,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 188,92
Coût de l'assurance :11 380,60
Taxe foncière : 742,65€/an
Soit par mois : 61,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 - Nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 100(789 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 900
    Isolation combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 500
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Carrelage: 1000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brasparts (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 427 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 064 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 664
Revenus locatifs : +7 427
Charges déductibles : -72 664
Résultat foncier Année 1 : -65 237(Déficit de 65 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 837
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 564 €/an
Revenus locatifs : +7 427
Charges déductibles : -5 564
Résultat foncier Années 2+ : 1 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43837.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 895(65% de 58 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 378 €/an
Calcul : 37 895 € × 3,636% = 1 378
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 42772 6684 370-65 24221 400 €43 842 €43 842 €
27 5755 4524 2542 123--41 718 €
37 7275 3324 1342 395--39 324 €
47 8815 2084 0102 673--36 651 €
58 0395 0793 8812 959--33 691 €
68 1994 9463 7483 253--30 438 €
78 3634 8093 6113 555--26 883 €
88 5314 6673 4693 864--23 019 €
98 7014 5193 3224 182--18 837 €
108 8754 3673 1694 508--14 329 €
119 0534 2103 0124 843--9 486 €
129 2344 0472 8495 187---
139 4193 8782 6805 540---
149 6073 7042 5065 903---
159 7993 5232 3256 276---
169 9953 3372 1396 658---
1710 1953 1441 9467 051---
1810 3992 9441 7467 455---
1910 6072 7371 5397 870---
2010 8192 5231 3258 296---
2111 0352 3021 1048 733---
2211 2562 0738759 183---
2311 4811 8376399 645---
2411 7111 59239410 119---
2511 9451 33814110 607---
TOTAL237 873160 23663 18977 63721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 637
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560-6 420+7 980
2+1 5600+1 560
3+1 5600+1 560
4+1 5600+1 560
5+1 5600+1 560
6+1 5600+1 560
7+1 5600+1 560
8+1 5600+1 560
9+1 5600+1 560
10+1 5600+1 560
11+1 5600+1 560
12+1 560+1 556+4
13+1 560+1 662-102
14+1 560+1 771-211
15+1 560+1 883-323
16+1 560+1 998-438
17+1 560+2 115-555
18+1 560+2 237-677
19+1 560+2 361-801
20+1 560+2 489-929
21+1 560+2 620-1 060
22+1 560+2 755-1 195
23+1 560+2 893-1 333
24+1 560+3 036-1 476
25+1 560+3 182-1 622
Total+39 000+26 137+12 863
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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