Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (26200)

VilleMontélimar (26)
Surface59m²
Coût Total117 600€
Loyer Annuel6 352€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 186,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 59 m², 4 pièces, 2 chambres, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

L'office du parc vous propose en exclusivité à la vente un appartement en rez de jardin situé dans un maison individuelle, sans charge de co propriété. Ce bien est composé d'un hall d'entrée , une salle de bain avec toilette, une cuisine équipée, un séjour, une chambre et un bureau le tout avec un jardin privatif. Les menuiseries sont en simple vitrage bois et le chauffage électrique. Vous souhaitez visiter ce bien ? merci de Laetitia . montelimar.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.555320, 4.751100
Total : 117 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6352€/an
Fourchette totale : 409€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 4911€ - 8218€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,42 €/m²
Basé sur :298 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 439 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-29 439€ (-29.6%)
Marge achat-revente :-18 161€ (-18.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 637,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 588,14€
Coût de l'assurance :14 112,00€
Taxe foncière : 635,25€/an
Soit par mois : 52,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 352 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 299 €
Revenus locatifs : +6 352 €
Charges déductibles : -47 299 €
Résultat foncier Année 1 : -40 947 €(Déficit de 40 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 299 €/an
Revenus locatifs : +6 352 €
Charges déductibles : -5 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19546.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 352 €47 303 €4 103 €-40 951 €21 400 €19 551 €19 551 €
26 480 €5 196 €3 996 €1 284 €--18 267 €
36 609 €5 085 €3 885 €1 524 €--16 743 €
46 741 €4 970 €3 770 €1 771 €--14 972 €
56 876 €4 851 €3 651 €2 025 €--12 947 €
67 014 €4 728 €3 528 €2 286 €--10 661 €
77 154 €4 600 €3 400 €2 554 €--8 108 €
87 297 €4 468 €3 268 €2 829 €--5 279 €
97 443 €4 331 €3 131 €3 112 €--2 167 €
107 592 €4 189 €2 989 €3 403 €---
117 744 €4 042 €2 842 €3 702 €---
127 898 €3 890 €2 690 €4 009 €---
138 056 €3 732 €2 532 €4 325 €---
148 218 €3 568 €2 369 €4 649 €---
158 382 €3 399 €2 199 €4 983 €---
168 550 €3 224 €2 024 €5 326 €---
178 721 €3 042 €1 842 €5 678 €---
188 895 €2 854 €1 654 €6 041 €---
199 073 €2 659 €1 459 €6 414 €---
209 254 €2 457 €1 257 €6 797 €---
219 439 €2 248 €1 048 €7 192 €---
229 628 €2 031 €831 €7 597 €---
239 821 €1 807 €607 €8 014 €---
2410 017 €1 574 €375 €8 443 €---
2510 218 €1 333 €134 €8 884 €---
TOTAL203 471 €131 581 €59 588 €71 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 334 €-6 420 €+7 754 €
2+1 334 €0 €+1 334 €
3+1 334 €0 €+1 334 €
4+1 334 €0 €+1 334 €
5+1 334 €0 €+1 334 €
6+1 334 €0 €+1 334 €
7+1 334 €0 €+1 334 €
8+1 334 €0 €+1 334 €
9+1 334 €0 €+1 334 €
10+1 334 €+371 €+963 €
11+1 334 €+1 111 €+223 €
12+1 334 €+1 203 €+131 €
13+1 334 €+1 297 €+37 €
14+1 334 €+1 395 €-61 €
15+1 334 €+1 495 €-161 €
16+1 334 €+1 598 €-264 €
17+1 334 €+1 704 €-370 €
18+1 334 €+1 812 €-478 €
19+1 334 €+1 924 €-590 €
20+1 334 €+2 039 €-705 €
21+1 334 €+2 157 €-823 €
22+1 334 €+2 279 €-945 €
23+1 334 €+2 404 €-1 070 €
24+1 334 €+2 533 €-1 199 €
25+1 334 €+2 665 €-1 331 €
Total+33 350 €+21 567 €+11 783 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →