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Maison Guilvinec 8 Pièces 135 m²

Bien expiré
VilleGuilvinec (29)
Surface135m²
Coût Total242 175€
Loyer Annuel16 116€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 495 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 099,96 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², 8 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, 1 place de parking

Au coeur du Guilvinec, à deux pas du port de pêche et des commerces, cette maison offre une vue directe sur le quai et l'activité maritime. L' environnement typiquement bigouden, l'animation portuaire et les paysages maritimes en font un lieu chargé de charme. L'entrée se fait au rez-de-chaussée, avec une cuisine attenante à une salle à manger dont les fenêtres s'ouvrent sur le port. Une chambre complète ce niveau. Au second étage, vous trouverez deux chambres. Le sous-sol, vaste et modulable, offre de multiples possibilités : stockage, buanderie, garage ou même aménagement d'une pièce de vie supplémentaire. Ce bien s'adresse autant à un investisseur désireux de créer plusieurs logements qu'à une famille cherchant un projet de résidence principale ou secondaire. N'hésitez pas à nous , pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Mandat 13669. Alexine Gibert (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 952 405 876 - Quimper.

Ville : Guilvinec
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29730
Coordonnées : 47.792860, -4.282051
Total : 242 175€
Prix d'acquisition : 148 495€
Travaux : 81 800€
Valeur du bien : 230 295€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16116€/an
Fourchette totale : 1073€ - 1681€/mois
Fourchette annuelle : 12876€ - 20171€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 877,86 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :388 511 €
Prix d'achat :148 495 €
Décote à l'achat :-240 016€ (-61.8%)
Marge achat-revente :146 336€ (37.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 209,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :70,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 280,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 761,71€
Coût de l'assurance :21 190,31€
Taxe foncière : 1 611,58€/an
Soit par mois : 134,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 342,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 414,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et entretien du parquet
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et peinture dans l'entrée
Quantité: entrée (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 800 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Autres pièces:500€
    Rénovation entrée: 5 m² × 100€/m² = 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guilvinec (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 116 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 175 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 581 €
Revenus locatifs : +16 116 €
Charges déductibles : -92 581 €
Résultat foncier Année 1 : -76 465 €(Déficit de 76 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 065 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 781 €/an
Revenus locatifs : +16 116 €
Charges déductibles : -10 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55065.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 495 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 522 €(65% de 148 495 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 522 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 116 €92 589 €8 330 €-76 473 €21 400 €55 073 €55 073 €
216 438 €10 570 €8 111 €5 868 €--49 205 €
316 767 €10 343 €7 884 €6 423 €--42 781 €
417 102 €10 109 €7 650 €6 993 €--35 788 €
517 444 €9 866 €7 407 €7 578 €--28 210 €
617 793 €9 615 €7 155 €8 179 €--20 031 €
718 149 €9 354 €6 895 €8 795 €--11 237 €
818 512 €9 085 €6 626 €9 427 €--1 810 €
918 882 €8 806 €6 347 €10 077 €---
1019 260 €8 517 €6 058 €10 743 €---
1119 645 €8 218 €5 758 €11 427 €---
1220 038 €7 908 €5 449 €12 130 €---
1320 439 €7 587 €5 128 €12 851 €---
1420 847 €7 255 €4 796 €13 592 €---
1521 264 €6 911 €4 452 €14 353 €---
1621 690 €6 556 €4 096 €15 134 €---
1722 124 €6 187 €3 728 €15 936 €---
1822 566 €5 806 €3 346 €16 760 €---
1923 017 €5 411 €2 951 €17 607 €---
2023 478 €5 002 €2 542 €18 476 €---
2123 947 €4 578 €2 119 €19 369 €---
2224 426 €4 140 €1 680 €20 286 €---
2324 915 €3 686 €1 227 €21 229 €---
2425 413 €3 216 €757 €22 197 €---
2525 921 €2 729 €270 €23 192 €---
TOTAL516 194 €264 041 €120 762 €252 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 384 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 384 €-6 420 €+9 804 €
2+3 384 €0 €+3 384 €
3+3 384 €0 €+3 384 €
4+3 384 €0 €+3 384 €
5+3 384 €0 €+3 384 €
6+3 384 €0 €+3 384 €
7+3 384 €0 €+3 384 €
8+3 384 €0 €+3 384 €
9+3 384 €+2 480 €+904 €
10+3 384 €+3 223 €+161 €
11+3 384 €+3 428 €-44 €
12+3 384 €+3 639 €-255 €
13+3 384 €+3 855 €-471 €
14+3 384 €+4 078 €-694 €
15+3 384 €+4 306 €-922 €
16+3 384 €+4 540 €-1 156 €
17+3 384 €+4 781 €-1 397 €
18+3 384 €+5 028 €-1 644 €
19+3 384 €+5 282 €-1 898 €
20+3 384 €+5 543 €-2 159 €
21+3 384 €+5 811 €-2 427 €
22+3 384 €+6 086 €-2 702 €
23+3 384 €+6 369 €-2 985 €
24+3 384 €+6 659 €-3 275 €
25+3 384 €+6 958 €-3 574 €
Total+84 600 €+75 646 €+8 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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