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Maison 3 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleMelay (52)
Surface65m²
Coût Total98 700€
Loyer Annuel4 648€
Rentabilité4.71%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 65 m²

Maison à vendre Melay en Haute-Marne (52),

Maison rénovée en 2021 comprenant au RDC, une cuisine ouverte sur pièce à vivre et une salle de bain avec WC. A l'étage, un dégagement et 2 chambres. Terrain. Il ne reste qu'à poser vos meubles, idéal pour primo acquisition. N'hésitez pas à nous contacter!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/02/2026

Consommation énergie primaire : 284.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 850 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Melay
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.909430, 5.808928
Total : 98 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 94 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 5.96€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 7.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 387€/mois
Loyer annuel estimé : 4648€/an
Fourchette totale : 298€ - 504€/mois
Fourchette annuelle : 3570€ - 6051€/an
Rentabilité brute :4.71%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 6.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 635,85€
Coût de l'assurance :8 636,25€
Taxe foncière : 464,80€/an
Soit par mois : 38,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 387,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 555,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire pour amélioration énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain légèrement datée nécessitant mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité requises.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Melay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 648 €/an
Calcul : 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 465 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 404 €
Revenus locatifs : +4 648 €
Charges déductibles : -43 404 €
Résultat foncier Année 1 : -38 756 €(Déficit de 38 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 104 €/an
Revenus locatifs : +4 648 €
Charges déductibles : -4 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17355.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 648 €43 407 €3 297 €-38 759 €21 400 €17 359 €17 359 €
24 741 €4 019 €3 209 €722 €--16 637 €
34 836 €3 928 €3 118 €907 €--15 730 €
44 932 €3 834 €3 024 €1 098 €--14 632 €
55 031 €3 737 €2 927 €1 294 €--13 338 €
65 132 €3 637 €2 827 €1 495 €--11 843 €
75 234 €3 533 €2 723 €1 701 €--10 142 €
85 339 €3 426 €2 615 €1 914 €--8 228 €
95 446 €3 314 €2 504 €2 131 €--6 097 €
105 555 €3 199 €2 389 €2 355 €--3 741 €
115 666 €3 080 €2 270 €2 585 €--1 156 €
125 779 €2 957 €2 147 €2 822 €---
135 895 €2 830 €2 020 €3 065 €---
146 013 €2 699 €1 888 €3 314 €---
156 133 €2 563 €1 752 €3 570 €---
166 256 €2 422 €1 611 €3 834 €---
176 381 €2 276 €1 466 €4 105 €---
186 508 €2 126 €1 315 €4 383 €---
196 638 €1 970 €1 159 €4 669 €---
206 771 €1 809 €998 €4 963 €---
216 907 €1 642 €832 €5 265 €---
227 045 €1 470 €659 €5 575 €---
237 186 €1 291 €481 €5 895 €---
247 329 €1 107 €297 €6 223 €---
257 476 €916 €106 €6 560 €---
TOTAL148 877 €107 192 €47 636 €41 685 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+976 €-6 420 €+7 396 €
2+976 €0 €+976 €
3+976 €0 €+976 €
4+976 €0 €+976 €
5+976 €0 €+976 €
6+976 €0 €+976 €
7+976 €0 €+976 €
8+976 €0 €+976 €
9+976 €0 €+976 €
10+976 €0 €+976 €
11+976 €0 €+976 €
12+976 €+847 €+129 €
13+976 €+919 €+57 €
14+976 €+994 €-18 €
15+976 €+1 071 €-95 €
16+976 €+1 150 €-174 €
17+976 €+1 231 €-255 €
18+976 €+1 315 €-339 €
19+976 €+1 401 €-425 €
20+976 €+1 489 €-513 €
21+976 €+1 579 €-603 €
22+976 €+1 673 €-697 €
23+976 €+1 768 €-792 €
24+976 €+1 867 €-891 €
25+976 €+1 968 €-992 €
Total+24 400 €+12 852 €+11 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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