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Hotel particulier 13 pièces 426 m²

Bien expiré
VilleLourdes (65)
Surface426m²
Coût Total633 240€
Loyer Annuel49 868€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 520 000 €
Surface : 426 m²
Prix au m² : 1 220,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Hôtel Particulier de 13 pièces principales

Découvrez ce bien rare au charme intemporel, avec des volumes majestueux et une atmosphère unique. Il comprend de grands salons de réception et cinq suites parentales, avec la possibilité d'en créer trois supplémentaires. Parfait pour un projet haut de gamme : résidence privée, maison d'hôtes ou évènementiel. Honoraires à charge acquéreur : 5% Référence annonce : 412-1914M Date de réalisation du diagnostic : 28/05/2025 Prix hors honoraires : 495 239 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 10 240 € et 13 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.103775, -0.064451
Total : 633 240€
Prix d'acquisition : 520 000€
Travaux : 71 640€
Valeur du bien : 591 640€
Frais de notaire : 41 600€
Coût estimé : 41 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 426m²
Loyer prédit : 9.76€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 11.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 4156€/mois
Loyer annuel estimé : 49868€/an
Fourchette totale : 3412€ - 5062€/mois
Fourchette annuelle : 40943€ - 60739€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 282,56 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :546 371 €
Prix d'achat :520 000 €
Décote à l'achat :-26 371€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-86 869€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :633 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 136,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :184,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 320,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :307 646,63€
Coût de l'assurance :55 408,50€
Taxe foncière : 4 986,80€/an
Soit par mois : 415,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 155,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 736,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :419,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 426 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 53 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 426 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 640 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:42 400€
    Fenêtres double vitrage: 53 fenêtres × 800€ = 42400€ (prix moyen avec pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 50 m² × 28€/m² = 1400€
  • Cuisine:840€
    Peinture cuisine: 30 m² × 28€/m² = 840€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 868 €/an
Calcul : 4 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 633 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 216 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 100 €
Revenus locatifs : +49 868 €
Charges déductibles : -100 100 €
Résultat foncier Année 1 : -50 231 €(Déficit de 50 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 460 €/an
Revenus locatifs : +49 868 €
Charges déductibles : -28 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28831.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 520 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 338 000 €(65% de 520 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 291 €/an
Calcul : 338 000 € × 3,636% = 12 291 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 868 €100 120 €21 277 €-50 252 €21 400 €28 852 €28 852 €
250 865 €27 915 €20 712 €22 950 €--5 902 €
351 883 €27 331 €20 127 €24 552 €---
452 920 €26 726 €19 523 €26 194 €---
553 979 €26 100 €18 897 €27 878 €---
655 058 €25 453 €18 250 €29 605 €---
756 159 €24 784 €17 581 €31 376 €---
857 283 €24 091 €16 888 €33 191 €---
958 428 €23 375 €16 172 €35 054 €---
1059 597 €22 633 €15 430 €36 963 €---
1160 789 €21 867 €14 663 €38 922 €---
1262 005 €21 073 €13 870 €40 931 €---
1363 245 €20 253 €13 049 €42 992 €---
1464 510 €19 403 €12 200 €45 106 €---
1565 800 €18 525 €11 322 €47 275 €---
1667 116 €17 616 €10 413 €49 499 €---
1768 458 €16 676 €9 473 €51 782 €---
1869 827 €15 704 €8 500 €54 124 €---
1971 224 €14 697 €7 494 €56 526 €---
2072 648 €13 657 €6 453 €58 992 €---
2174 101 €12 580 €5 376 €61 522 €---
2275 583 €11 466 €4 262 €64 118 €---
2377 095 €10 313 €3 110 €66 782 €---
2478 637 €9 121 €1 918 €69 516 €---
2580 210 €7 887 €684 €72 322 €---
TOTAL1 597 288 €559 365 €307 647 €1 037 922 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 037 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 472 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 472 €-6 420 €+16 892 €
2+10 472 €0 €+10 472 €
3+10 472 €+5 595 €+4 877 €
4+10 472 €+7 858 €+2 614 €
5+10 472 €+8 364 €+2 108 €
6+10 472 €+8 882 €+1 590 €
7+10 472 €+9 413 €+1 059 €
8+10 472 €+9 957 €+515 €
9+10 472 €+10 516 €-44 €
10+10 472 €+11 089 €-617 €
11+10 472 €+11 677 €-1 205 €
12+10 472 €+12 279 €-1 807 €
13+10 472 €+12 898 €-2 426 €
14+10 472 €+13 532 €-3 060 €
15+10 472 €+14 182 €-3 710 €
16+10 472 €+14 850 €-4 378 €
17+10 472 €+15 535 €-5 063 €
18+10 472 €+16 237 €-5 765 €
19+10 472 €+16 958 €-6 486 €
20+10 472 €+17 698 €-7 226 €
21+10 472 €+18 456 €-7 984 €
22+10 472 €+19 235 €-8 763 €
23+10 472 €+20 035 €-9 563 €
24+10 472 €+20 855 €-10 383 €
25+10 472 €+21 697 €-11 225 €
Total+261 800 €+311 377 €+-49 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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