Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 4 pièces 159 m²

VilleMontauban (82)
Surface159m²
Coût Total304 421€
Loyer Annuel17 543€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 001 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 1 566,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex de 4 pièces principales

Montauban à proximité de toutes les commodités de commerces, transports et du parc du jardin des plantes, cet appartement T4 est au dernier étage d'une résidence sécurisée. Lumineux, vous serez séduits par l'alliance du charme de l'ancien et du contemporain, aves séjour ouvert sur une vraie terrasse de vie. Deux places de parking. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.2% Référence annonce : 342-8025O Date de réalisation du diagnostic : 19/05/2026 Prix hors honoraires : 236 693 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 148 € et 2 906 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.017765, 1.351513
Total : 304 421€
Prix d'acquisition : 249 001€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 284 501€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1462€/mois
Loyer annuel estimé : 17543€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1847€/mois
Fourchette annuelle : 13884€ - 22166€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 954,51 €/m²
Basé sur :436 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 766 €
Prix d'achat :249 001 €
Décote à l'achat :-61 765€ (-19.9%)
Marge achat-revente :6 345€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 421€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 486,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 575,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 592,35€
Coût de l'assurance :26 636,84€
Taxe foncière : 1 754,28€/an
Soit par mois : 146,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 461,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 721,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 159 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 543 €/an
Calcul : 1 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 421 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 065 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 145 €
Revenus locatifs : +17 543 €
Charges déductibles : -48 145 €
Résultat foncier Année 1 : -30 603 €(Déficit de 30 603 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 203 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 645 €/an
Revenus locatifs : +17 543 €
Charges déductibles : -12 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9202.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 001 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 851 €(65% de 249 001 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 851 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 543 €48 155 €9 835 €-30 612 €21 400 €9 212 €9 212 €
217 894 €12 389 €9 570 €5 504 €--3 708 €
318 252 €12 115 €9 295 €6 137 €---
418 617 €11 831 €9 011 €6 785 €---
518 989 €11 538 €8 718 €7 451 €---
619 369 €11 235 €8 415 €8 133 €---
719 756 €10 922 €8 103 €8 834 €---
820 151 €10 599 €7 779 €9 552 €---
920 554 €10 265 €7 445 €10 289 €---
1020 965 €9 920 €7 100 €11 045 €---
1121 385 €9 564 €6 744 €11 821 €---
1221 812 €9 195 €6 375 €12 617 €---
1322 249 €8 815 €5 995 €13 434 €---
1422 693 €8 421 €5 602 €14 272 €---
1523 147 €8 015 €5 195 €15 132 €---
1623 610 €7 595 €4 776 €16 015 €---
1724 083 €7 162 €4 342 €16 921 €---
1824 564 €6 714 €3 894 €17 851 €---
1925 055 €6 251 €3 431 €18 805 €---
2025 557 €5 772 €2 953 €19 784 €---
2126 068 €5 278 €2 458 €20 790 €---
2226 589 €4 768 €1 948 €21 821 €---
2327 121 €4 240 €1 420 €22 881 €---
2427 663 €3 695 €875 €23 968 €---
2528 216 €3 132 €312 €25 085 €---
TOTAL561 901 €247 586 €141 592 €314 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 684 €-6 420 €+10 104 €
2+3 684 €0 €+3 684 €
3+3 684 €+729 €+2 955 €
4+3 684 €+2 036 €+1 648 €
5+3 684 €+2 235 €+1 449 €
6+3 684 €+2 440 €+1 244 €
7+3 684 €+2 650 €+1 034 €
8+3 684 €+2 866 €+818 €
9+3 684 €+3 087 €+597 €
10+3 684 €+3 314 €+370 €
11+3 684 €+3 546 €+138 €
12+3 684 €+3 785 €-101 €
13+3 684 €+4 030 €-346 €
14+3 684 €+4 282 €-598 €
15+3 684 €+4 540 €-856 €
16+3 684 €+4 804 €-1 120 €
17+3 684 €+5 076 €-1 392 €
18+3 684 €+5 355 €-1 671 €
19+3 684 €+5 641 €-1 957 €
20+3 684 €+5 935 €-2 251 €
21+3 684 €+6 237 €-2 553 €
22+3 684 €+6 546 €-2 862 €
23+3 684 €+6 864 €-3 180 €
24+3 684 €+7 190 €-3 506 €
25+3 684 €+7 525 €-3 841 €
Total+92 100 €+94 294 €+-2 194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →