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Achat : Appartement Cahors (46000)

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface85m²
Coût Total129 120€
Loyer Annuel9 603€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 341,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Bel appartement lumineux de 84 m² proche commerces composé de : 2 chambres, un grand balcon, un grand séjour, une place de parking, une salle de bain, un wc. Situé dans une résidence calme. Rafraîchissement à prévoir. Etat général : Bon Etat Année de construction : 1978 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Electrique Cuisine : Meublée Numéro de mandat : 1423 Bien En copropriété : Non Procédure sur le Syndicat des copropriétaires : Nc Lieu : Lot (46)

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.445630, 1.441470
Total : 129 120€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9603€/an
Fourchette totale : 647€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 7761€ - 11881€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 549,32 €/m²
Basé sur :278 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 692 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :-17 692€ (-13.4%)
Marge achat-revente :2 572€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 677,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 936,86€
Coût de l'assurance :11 298,00€
Taxe foncière : 960,29€/an
Soit par mois : 80,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire dans les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes électrique nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire dans le salon
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes électrique nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 603 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 120 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 759 €
Revenus locatifs : +9 603 €
Charges déductibles : -11 759 €
Résultat foncier Année 1 : -2 156 €(Déficit de 2 156 €)
Imputable sur revenu global : 2 156 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 759 €/an
Revenus locatifs : +9 603 €
Charges déductibles : -5 759 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 844 €/an
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 603 €11 763 €4 351 €-2 161 €2 161 €--
29 795 €5 648 €4 236 €4 147 €---
39 991 €5 529 €4 116 €4 462 €---
410 191 €5 405 €3 993 €4 785 €---
510 394 €5 277 €3 865 €5 117 €---
610 602 €5 145 €3 733 €5 457 €---
710 814 €5 008 €3 596 €5 806 €---
811 031 €4 867 €3 455 €6 164 €---
911 251 €4 720 €3 308 €6 531 €---
1011 476 €4 569 €3 157 €6 907 €---
1111 706 €4 412 €3 000 €7 294 €---
1211 940 €4 250 €2 838 €7 690 €---
1312 179 €4 082 €2 670 €8 097 €---
1412 422 €3 909 €2 496 €8 514 €---
1512 671 €3 729 €2 317 €8 942 €---
1612 924 €3 543 €2 131 €9 381 €---
1713 183 €3 351 €1 939 €9 832 €---
1813 446 €3 152 €1 740 €10 295 €---
1913 715 €2 946 €1 534 €10 769 €---
2013 990 €2 733 €1 321 €11 257 €---
2114 269 €2 513 €1 100 €11 757 €---
2214 555 €2 285 €872 €12 270 €---
2314 846 €2 049 €637 €12 797 €---
2415 143 €1 805 €393 €13 338 €---
2515 446 €1 552 €140 €13 893 €---
TOTAL307 584 €104 242 €62 937 €203 342 €2 161 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 648 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 603 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017 €-648 €+2 665 €
2+2 017 €+1 244 €+773 €
3+2 017 €+1 339 €+678 €
4+2 017 €+1 436 €+581 €
5+2 017 €+1 535 €+482 €
6+2 017 €+1 637 €+380 €
7+2 017 €+1 742 €+275 €
8+2 017 €+1 849 €+168 €
9+2 017 €+1 959 €+58 €
10+2 017 €+2 072 €-55 €
11+2 017 €+2 188 €-171 €
12+2 017 €+2 307 €-290 €
13+2 017 €+2 429 €-412 €
14+2 017 €+2 554 €-537 €
15+2 017 €+2 683 €-666 €
16+2 017 €+2 814 €-797 €
17+2 017 €+2 950 €-933 €
18+2 017 €+3 088 €-1 071 €
19+2 017 €+3 231 €-1 214 €
20+2 017 €+3 377 €-1 360 €
21+2 017 €+3 527 €-1 510 €
22+2 017 €+3 681 €-1 664 €
23+2 017 €+3 839 €-1 822 €
24+2 017 €+4 001 €-1 984 €
25+2 017 €+4 168 €-2 151 €
Total+50 425 €+61 002 €+-10 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
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