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Maison 1 chambre(s) à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Satur (18)
Surface65
Coût Total80 100
Loyer Annuel4 843
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Maison 65 m² – Plein centre de Saint-Satur – Idéal investisseur Saint-Satur – Hyper-centre

À seulement quelques minutes de Sancerre, élu Plus Beau Village de France en 2021, célèbre pour ses vignobles prestigieux et ses ruelles pleines de charme, cette maison bénéficie d'un environnement exceptionnel, au cœur d'une région viticole et touristique très recherchée. 

Située au cœur de Saint-Satur, à proximité immédiate des commerces, écoles et services, cette maison de 65 m² séduit par sa localisation et son agencement fonctionnel.

Elle comprend un séjour lumineux, une cuisine pratique, une chambre confortable, une salle d'eau et un WC indépendant.

Son emplacement stratégique en fait une opportunité idéale pour un investisseur, que ce soit pour un projet locatif à l'année ou en location saisonnière.

 Les atouts :

Emplacement plein centre Séjour lumineux et agréable Fort potentiel locatif À proximité immédiate de Sancerre et de ses vignobles renommés

Contactez-moi dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison au cœur du Sancerrois ! 

Mathieu Figueira Agent commercial EI – RE/MAX Platinium RSAC : 935 237 305 06 58 20 79 80  

Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . - https://www.remax.fr/platinium2

Ville : Saint-Satur
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.346100, 2.856061
Total : 80 100
Prix d'acquisition : 35 000
Travaux : 42 300
Valeur du bien : 77 300
Frais de notaire : 2 800
Coût estimé : 2 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 404€/mois
Loyer annuel estimé : 4843€/an
Fourchette totale : 313€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 3751€ - 6252€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 417,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 275,38
Coût de l'assurance :7 008,75
Taxe foncière : 484,27€/an
Soit par mois : 40,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 403,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 492 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 900
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Satur (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 843 €/an
Calcul : 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 100 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 714
Revenus locatifs : +4 843
Charges déductibles : -45 714
Résultat foncier Année 1 : -40 871(Déficit de 40 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 471
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 414 €/an
Revenus locatifs : +4 843
Charges déductibles : -3 414
Résultat foncier Années 2+ : 1 429 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19470.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 84345 7162 652-40 87421 400 €19 474 €19 474 €
24 9403 3452 5811 594--17 879 €
35 0383 2722 5071 766--16 113 €
45 1393 1962 4321 943--14 170 €
55 2423 1182 3532 124--12 046 €
65 3473 0372 2722 310--9 736 €
75 4542 9532 1882 501--7 236 €
85 5632 8662 1022 696--4 539 €
95 6742 7772 0122 897--1 642 €
105 7872 6841 9203 103---
115 9032 5881 8243 315---
126 0212 4891 7253 532---
136 1422 3871 6223 755---
146 2642 2811 5163 983---
156 3902 1721 4074 218---
166 5182 0581 2944 459---
176 6481 9411 1774 707---
186 7811 8201 0564 961---
196 9171 6959305 221---
207 0551 5668015 489---
217 1961 4326675 764---
227 3401 2935296 046---
237 4871 1503866 336---
247 6361 0022386 634---
257 789849856 940---
TOTAL155 11299 69138 27555 42121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 421
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 017-6 420+7 437
2+1 0170+1 017
3+1 0170+1 017
4+1 0170+1 017
5+1 0170+1 017
6+1 0170+1 017
7+1 0170+1 017
8+1 0170+1 017
9+1 0170+1 017
10+1 017+438+579
11+1 017+994+23
12+1 017+1 060-43
13+1 017+1 126-109
14+1 017+1 195-178
15+1 017+1 265-248
16+1 017+1 338-321
17+1 017+1 412-395
18+1 017+1 488-471
19+1 017+1 566-549
20+1 017+1 647-630
21+1 017+1 729-712
22+1 017+1 814-797
23+1 017+1 901-884
24+1 017+1 990-973
25+1 017+2 082-1 065
Total+25 425+16 626+8 799
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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