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Détails du bien

Bien expiré
VillePlouaret (22)
Surface182m²
Coût Total244 220€
Loyer Annuel22 096€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 500 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 717,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Nathalie Le Bricquer vous propose: PLOUARET - AU CENTRE MAISON BOURGEOISE A RENOVER composée d'une entrée, cuisine, séjour salon avec cheminée, wc, à l'étage 3 chambres, salle de bain wc, Garage, jardin de 870 m²clos de mur.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 312 et classe CLIMAT F indice 98. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Le Bricquer mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC sous le numéro 528958754, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Plouaret
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22420
Total : 244 220€
Prix d'acquisition : 130 500€
Travaux : 103 280€
Valeur du bien : 233 780€
Frais de notaire : 10 440€
Coût estimé : 10 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 10.12€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1841€/mois
Loyer annuel estimé : 22096€/an
Fourchette totale : 1381€ - 2455€/mois
Fourchette annuelle : 16576€ - 29455€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 12.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 201,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :71,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 273,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 310,01€
Coût de l'assurance :21 369,25€
Taxe foncière : 2 209,63€/an
Soit par mois : 184,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 841,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 457,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :384,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 280 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 980€
    Isolation combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:5 400€
    Rénovation salon: 30 m² × 180€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité générale:0€
    Mise aux normes tableau électrique: 1150€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie générale:0€
    Mise aux normes plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 096 €/an
Calcul : 1 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 220 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 397 €
Revenus locatifs : +22 096 €
Charges déductibles : -114 397 €
Résultat foncier Année 1 : -92 300 €(Déficit de 92 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 900 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 117 €/an
Revenus locatifs : +22 096 €
Charges déductibles : -11 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70900.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 825 €(65% de 130 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 085 €/an
Calcul : 84 825 € × 3,636% = 3 085 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 096 €114 405 €8 060 €-92 308 €21 400 €70 908 €70 908 €
222 538 €10 909 €7 844 €11 629 €--59 279 €
322 989 €10 686 €7 621 €12 303 €--46 976 €
423 449 €10 455 €7 391 €12 994 €--33 982 €
523 918 €10 217 €7 152 €13 701 €--20 281 €
624 396 €9 970 €6 906 €14 426 €--5 855 €
724 884 €9 715 €6 651 €15 169 €---
825 382 €9 452 €6 387 €15 930 €---
925 889 €9 179 €6 115 €16 710 €---
1026 407 €8 898 €5 833 €17 510 €---
1126 935 €8 606 €5 542 €18 329 €---
1227 474 €8 305 €5 241 €19 169 €---
1328 023 €7 994 €4 929 €20 030 €---
1428 584 €7 672 €4 607 €20 912 €---
1529 156 €7 339 €4 275 €21 817 €---
1629 739 €6 995 €3 930 €22 744 €---
1730 333 €6 639 €3 575 €23 694 €---
1830 940 €6 271 €3 207 €24 669 €---
1931 559 €5 891 €2 826 €25 668 €---
2032 190 €5 498 €2 433 €26 693 €---
2132 834 €5 091 €2 027 €27 743 €---
2233 491 €4 671 €1 606 €28 820 €---
2334 160 €4 236 €1 172 €29 924 €---
2434 844 €3 787 €722 €31 057 €---
2535 541 €3 322 €258 €32 219 €---
TOTAL707 751 €296 200 €116 310 €411 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 640 €-6 420 €+11 060 €
2+4 640 €0 €+4 640 €
3+4 640 €0 €+4 640 €
4+4 640 €0 €+4 640 €
5+4 640 €0 €+4 640 €
6+4 640 €0 €+4 640 €
7+4 640 €+2 794 €+1 846 €
8+4 640 €+4 779 €-139 €
9+4 640 €+5 013 €-373 €
10+4 640 €+5 253 €-613 €
11+4 640 €+5 499 €-859 €
12+4 640 €+5 751 €-1 111 €
13+4 640 €+6 009 €-1 369 €
14+4 640 €+6 274 €-1 634 €
15+4 640 €+6 545 €-1 905 €
16+4 640 €+6 823 €-2 183 €
17+4 640 €+7 108 €-2 468 €
18+4 640 €+7 401 €-2 761 €
19+4 640 €+7 700 €-3 060 €
20+4 640 €+8 008 €-3 368 €
21+4 640 €+8 323 €-3 683 €
22+4 640 €+8 646 €-4 006 €
23+4 640 €+8 977 €-4 337 €
24+4 640 €+9 317 €-4 677 €
25+4 640 €+9 666 €-5 026 €
Total+116 000 €+123 465 €+-7 465 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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