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Charmante maison familiale

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface105m²
Coût Total145 180€
Loyer Annuel10 333€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 923,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Dans le quartier de la Piscine à Cosne, venez découvrir cette maison pleine de potentiel, idéalement située à proximité des écoles, commerces. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée, un salon/séjour, une cuisine séparée, ainsi qu'une agréable véranda ouverte sur le jardin, parfaite pour profiter des beaux jours comme des journées plus fraîches. Une salle d'eau avec WC complètent ce niveau. À l'étage, 4 chambres et une salle de bains offrent un espace confortable pour toute la famille. Vous profiterez également d'une grande cave de 60 m2 et d'un joli terrain arboré de 319 m2. Double vitrage, tout-à-l'égout. Une maison conviviale, bien située, avec un agréable jardin... à découvrir !

  • http://www.conceptimmo.net/i/redac/honoraires?honofor=3
Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.397182, 2.929397
Total : 145 180€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 40 420€
Valeur du bien : 137 420€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10333€/an
Fourchette totale : 683€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8191€ - 13037€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 257,14 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 000 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-35 000€ (-26.5%)
Marge achat-revente :-13 180€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 329,04€
Coût de l'assurance :12 703,25€
Taxe foncière : 1 033,34€/an
Soit par mois : 86,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 420 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 300€
    Isolation combles perdus: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 333 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 180 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 033 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 008 €
Revenus locatifs : +10 333 €
Charges déductibles : -47 008 €
Résultat foncier Année 1 : -36 675 €(Déficit de 36 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 588 €/an
Revenus locatifs : +10 333 €
Charges déductibles : -6 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15274.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 333 €47 013 €5 051 €-36 679 €21 400 €15 279 €15 279 €
210 540 €6 461 €4 919 €4 079 €--11 200 €
310 751 €6 324 €4 783 €4 427 €--6 773 €
410 966 €6 182 €4 641 €4 783 €--1 990 €
511 185 €6 036 €4 494 €5 149 €---
611 409 €5 884 €4 342 €5 525 €---
711 637 €5 727 €4 185 €5 911 €---
811 870 €5 564 €4 022 €6 306 €---
912 107 €5 395 €3 853 €6 712 €---
1012 349 €5 220 €3 678 €7 129 €---
1112 596 €5 039 €3 497 €7 557 €---
1212 848 €4 851 €3 310 €7 997 €---
1313 105 €4 657 €3 116 €8 448 €---
1413 367 €4 456 €2 914 €8 912 €---
1513 635 €4 247 €2 706 €9 387 €---
1613 907 €4 032 €2 490 €9 876 €---
1714 186 €3 808 €2 266 €10 378 €---
1814 469 €3 576 €2 035 €10 893 €---
1914 759 €3 336 €1 795 €11 422 €---
2015 054 €3 088 €1 547 €11 966 €---
2115 355 €2 831 €1 289 €12 524 €---
2215 662 €2 564 €1 023 €13 098 €---
2315 975 €2 288 €747 €13 687 €---
2416 295 €2 002 €461 €14 293 €---
2516 621 €1 706 €164 €14 915 €---
TOTAL330 982 €152 286 €73 329 €178 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 170 €-6 420 €+8 590 €
2+2 170 €0 €+2 170 €
3+2 170 €0 €+2 170 €
4+2 170 €0 €+2 170 €
5+2 170 €+948 €+1 222 €
6+2 170 €+1 658 €+512 €
7+2 170 €+1 773 €+397 €
8+2 170 €+1 892 €+278 €
9+2 170 €+2 014 €+156 €
10+2 170 €+2 139 €+31 €
11+2 170 €+2 267 €-97 €
12+2 170 €+2 399 €-229 €
13+2 170 €+2 534 €-364 €
14+2 170 €+2 673 €-503 €
15+2 170 €+2 816 €-646 €
16+2 170 €+2 963 €-793 €
17+2 170 €+3 113 €-943 €
18+2 170 €+3 268 €-1 098 €
19+2 170 €+3 427 €-1 257 €
20+2 170 €+3 590 €-1 420 €
21+2 170 €+3 757 €-1 587 €
22+2 170 €+3 929 €-1 759 €
23+2 170 €+4 106 €-1 936 €
24+2 170 €+4 288 €-2 118 €
25+2 170 €+4 474 €-2 304 €
Total+54 250 €+53 609 €+641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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