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Appartement

VilleCarcassonne (11)
Surface88m²
Coût Total121 380€
Loyer Annuel9 192€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre: Charmant appartement à Carcassonne Découvrez ce bel appartement situé au 3ème étage dans le quartier prisé de La Bastide Saint-Louis à Carcassonne. Avec trois chambres spacieuses et un séjour lumineux, ce bien est idéal pour les familles ou les investisseurs. Profitez d'une localisation exceptionnelle, à seulement 100 mètres de l'arrêt de bus "Palais de justice" desservi par la ligne 450, et à 500 mètres de la gare de Carcassonne, facilitant vos déplacements quotidiens. Offert à un prix attractif de 66 000€, ce logement représente une opportunité rare sur le marché. Ne manquez pas cette chance de vivre au cœur de Carcassonne tout en bénéficiant d'un accès facile aux transports. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Carcassonne-11000/393

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.214280, 2.354701
Total : 121 380€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 50 100€
Valeur du bien : 116 100€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9192€/an
Fourchette totale : 614€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 7373€ - 11460€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,29 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 610 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-45 610€ (-40.9%)
Marge achat-revente :-9 770€ (-8.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 625,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 034,60€
Coût de l'assurance :9 103,50€
Taxe foncière : 919,20€/an
Soit par mois : 76,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 assumé pour salle de bain et cuisine

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 100 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (60 m²) × 120€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise à jour plomberie complète: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 192 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 380 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 337 €
Revenus locatifs : +9 192 €
Charges déductibles : -55 337 €
Résultat foncier Année 1 : -46 145 €(Déficit de 46 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 237 €/an
Revenus locatifs : +9 192 €
Charges déductibles : -5 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24745.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 192 €55 341 €3 958 €-46 149 €21 400 €24 749 €24 749 €
29 376 €5 135 €3 851 €4 241 €--20 508 €
39 563 €5 025 €3 741 €4 539 €--15 969 €
49 755 €4 911 €3 627 €4 844 €--11 125 €
59 950 €4 793 €3 510 €5 156 €--5 969 €
610 149 €4 672 €3 388 €5 477 €--492 €
710 352 €4 546 €3 263 €5 806 €---
810 559 €4 416 €3 133 €6 142 €---
910 770 €4 282 €2 999 €6 488 €---
1010 985 €4 144 €2 860 €6 842 €---
1111 205 €4 000 €2 717 €7 205 €---
1211 429 €3 852 €2 569 €7 577 €---
1311 658 €3 699 €2 416 €7 958 €---
1411 891 €3 541 €2 258 €8 350 €---
1512 129 €3 378 €2 094 €8 751 €---
1612 371 €3 209 €1 925 €9 163 €---
1712 619 €3 034 €1 751 €9 585 €---
1812 871 €2 854 €1 570 €10 017 €---
1913 128 €2 667 €1 384 €10 461 €---
2013 391 €2 474 €1 191 €10 917 €---
2113 659 €2 275 €992 €11 384 €---
2213 932 €2 069 €786 €11 863 €---
2314 211 €1 856 €573 €12 354 €---
2414 495 €1 637 €353 €12 858 €---
2514 785 €1 409 €126 €13 375 €---
TOTAL294 421 €139 218 €57 035 €155 203 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930 €-6 420 €+8 350 €
2+1 930 €0 €+1 930 €
3+1 930 €0 €+1 930 €
4+1 930 €0 €+1 930 €
5+1 930 €0 €+1 930 €
6+1 930 €0 €+1 930 €
7+1 930 €+1 594 €+336 €
8+1 930 €+1 843 €+87 €
9+1 930 €+1 946 €-16 €
10+1 930 €+2 053 €-123 €
11+1 930 €+2 161 €-231 €
12+1 930 €+2 273 €-343 €
13+1 930 €+2 388 €-458 €
14+1 930 €+2 505 €-575 €
15+1 930 €+2 625 €-695 €
16+1 930 €+2 749 €-819 €
17+1 930 €+2 875 €-945 €
18+1 930 €+3 005 €-1 075 €
19+1 930 €+3 138 €-1 208 €
20+1 930 €+3 275 €-1 345 €
21+1 930 €+3 415 €-1 485 €
22+1 930 €+3 559 €-1 629 €
23+1 930 €+3 706 €-1 776 €
24+1 930 €+3 857 €-1 927 €
25+1 930 €+4 013 €-2 083 €
Total+48 250 €+46 561 €+1 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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